División de cosa común prohibida si inservible. Art. 401
Art. 401 CC: prohibición de dividir cosa común si deviene inservible. Excepción: edificios divisibles en pisos o locales con elementos comunes (art. 396).
Sin embargo, de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina. Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo trescientos noventa y seis. Se añade un párrafo por el art. 1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio. Ref. BOE-A-1960-10906 .
Texto vigente a .
Fuente: Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE) (boe.es), reproducido con licencia Reuse permitted including commercial, with attribution.
Qué dice, en palabras claras
El artículo 401 limita el derecho general de cualquier copropietario a exigir la división de la cosa común (artículo 400). No se puede pedir la división si, al realizarla, la cosa queda inservible para el uso al que está destinada. Por ejemplo, si dividir un terreno hace que ninguna de las partes pueda cultivarse, no se puede forzar la división.
En el caso de un edificio, si sus características lo permiten, cualquier comunero puede solicitar que la división se haga adjudicando pisos o locales independientes, incluyendo los elementos comunes que les correspondan (como el portal, las escaleras). Este procedimiento sigue lo previsto en el artículo 396.
El párrafo final fue añadido por la Ley 49/1960, de 21 de julio (BOE-A-1960-10906).
Cuándo se aplica
- Un copropietario quiere dividir un camino de acceso común, pero al dividirlo en dos partes ninguna sería lo suficientemente ancha para el paso de vehículos.
- En un edificio de apartamentos, un propietario exige la división material del edificio (derribar muros), pero el edificio puede dividirse en pisos independientes según el artículo 396.
- Dos herederos son copropietarios de un cuadro valioso; uno pide la división, pero dividir el lienzo lo destruiría; la división no puede exigirse.
- Un grupo de personas es copropietario de un viejo molino; uno quiere partir el edificio, pero eso lo dejaría inservible para moler; la división no es exigible.
Qué no dice este artículo
- No regula la venta de la cosa común sin división previa (eso está en los artículos 399 y siguientes).
- No establece el procedimiento para la división cuando es posible (lo hace el artículo 402 y siguientes).
- No determina qué ocurre si la cosa es esencialmente indivisible (artículo 404).
- No permite a un copropietario quedarse con la cosa completa pagando a los demás (eso es posible solo si todos acuerdan o mediante juicio de división, no en este artículo).
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