El Art. 396 del Código Civil fija como elementos comunes fachadas, cubiertas e instalaciones hasta el espacio privativo. Son indivisibles y no hay retracto.
Texto oficial
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Artículo 396 del Código Civil — España
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles. Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable. En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto. Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados. Se modifica por la disposición adicional única.1 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858 . Téngase en cuenta lo establecido en la disposición adicional única.2 de la citada Ley. Se modifica por el art. 1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio. Ref. BOE-A-1960-10906 . Se modifica por el art. 1 de la Ley de 26 de octubre de 1939. Ref. BOE-A-1939-12087 .
Este es el artículo del Código que sostiene toda la propiedad horizontal española, y su valor está en la enumeración. Dice qué es privativo — los pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común o a la vía pública — y después enumera con enorme detalle los elementos comunes: suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales, pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración; portal, escaleras, patios, ascensores, y las conducciones de desagüe, agua, gas o electricidad, calefacción, aire acondicionado o evacuación de humos, todas ellas "hasta la entrada al espacio privativo".
Esa última precisión decide muchísimas discusiones sobre averías: la bajante general es común hasta que entra en la vivienda, y desde ahí la instalación es privativa. Y hay otra frase que sorprende a quien cierra una terraza o cambia las ventanas: la fachada es común incluyendo "su imagen o configuración", de modo que la apariencia exterior no es disponible por el propietario del piso aunque el hueco esté dentro de su vivienda.
El párrafo final es el que hay que leer antes de discutir nada: esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que estas permitan, por la voluntad de los interesados. Es decir, el Código define los elementos comunes, pero las juntas, las mayorías, las derramas, la impugnación de acuerdos y el papel del presidente están en la Ley de Propiedad Horizontal, no aquí. Para un conflicto vecinal en un edificio, ese es el texto que hay que manejar, con ayuda profesional.
Cuándo se aplica
Se rompe la bajante general y se discute si el arreglo corresponde a la comunidad o al piso donde está la avería.
Un propietario cierra su terraza o cambia el color de las ventanas y la comunidad se opone.
Hay que reparar la cubierta y los vecinos de los bajos alegan que no les beneficia.
Se discute si el patio interior, un trastero o un pasillo es elemento común o privativo.
Un local quiere abrir una puerta nueva al portal afectando a un muro de carga.
Qué no dice este artículo
×No regula las juntas, las mayorías ni la impugnación de acuerdos: esas materias están en la Ley de Propiedad Horizontal, a la que el propio artículo remite.
×No fija cómo se reparten los gastos de comunidad ni las derramas: el coeficiente y su aplicación se rigen por la ley especial y por el título constitutivo.
×No resuelve los problemas de ruidos o actividades molestas entre vecinos de un edificio, que tienen su propio cauce en la ley especial.
×No permite dividir ni vender por separado los elementos comunes: el texto declara expresamente que no son susceptibles de división.
Casos de ejemplo
Situaciones inventadas, escritas para mostrar cómo opera la norma. No son casos reales, ni sentencias, ni precedentes: no dicen cómo acabaría el tuyo.
Ejemplo ilustrativo
Se rompe la bajante general de un edificio y la avería se localiza en el tramo que discurre por el interior del cuarto de baño de un piso. La comunidad sostiene que, al estar dentro de una vivienda, la reparación corresponde a su propietario.
Cómo se aplica la norma
El artículo 396 enumera como comunes las instalaciones, conducciones y canalizaciones de desagüe «hasta la entrada al espacio privativo», con independencia de por dónde pasen físicamente. El hecho que decide quién paga es el punto exacto de la rotura respecto de esa entrada: si está en el tramo general, es de la comunidad aunque discurra dentro de un piso; si está pasado ese punto, es del propietario. Un fontanero que localice y fotografíe la avería zanja la discusión mejor que cualquier argumento.
Cómo se acordaron las partes
Acuerdan que la comunidad asume la reparación de la bajante y el propietario los remates de alicatado y pintura de su baño, con acceso a los operarios en un horario acordado y un solo industrial para las dos partidas.
Ejemplo ilustrativo
Un propietario cierra su terraza con una estructura de aluminio y vidrio del mismo color que la carpintería existente. Un vecino le reprocha que ha cambiado el aspecto del edificio; él responde que la terraza es suya.
Cómo se aplica la norma
El artículo 396 incluye entre los elementos comunes las fachadas «con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración». El hecho decisivo es si la obra altera esa imagen exterior, no si el espacio cerrado es privativo: puede serlo y aun así el cerramiento afecta a un elemento común. Lo que este artículo no decide es el procedimiento; las mayorías y la autorización corresponden a la Ley de Propiedad Horizontal.
Cómo se acordaron las partes
Acuerdan que el propietario solicite la ratificación del cerramiento en la próxima junta con una memoria del modelo instalado y se comprometa a que cualquier futuro cerramiento del edificio siga ese mismo diseño.
Cuenta qué está pasando. Un mediador neutral escucha tu versión y la de la otra parte, y os acompaña a un acuerdo escrito. En la configuración avanzada puedes pedir que la decisión se motive en el Código Civil español.
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Esta página reproduce el texto del artículo 396 del Código Civil vigente en la fecha indicada y explica su contenido en términos generales. No es un dictamen jurídico y no tiene en cuenta las circunstancias de tu caso, que pueden cambiar por completo la respuesta. Para un conflicto en curso, para los plazos de prescripción y antes de cualquier actuación judicial, acude a un abogado.