Artículo 400 del Código Civil

Puede pedir la división en cualquier tiempo (Art. 400)

El art. 400 CC: ningún copropietario está obligado a permanecer; puede pedir la división en cualquier tiempo, salvo pacto de indivisión no exceda de diez años.

Texto oficial Artículo 400 del Código Civil — España

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.

Texto vigente a .

Fuente: Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE) (boe.es), reproducido con licencia Reuse permitted including commercial, with attribution.

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Qué dice, en palabras claras

Es el artículo que desbloquea las copropiedades: ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, y cada uno puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. "En cualquier tiempo" significa que no hay plazo de espera, que no hace falta invocar causa alguna, y que no depende del acuerdo ni del consentimiento de los demás. Es la respuesta del Código a la copropiedad forzosa: uno siempre puede salir.

El límite es igualmente claro y está tasado: será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado que no exceda de diez años, prorrogable por nueva convención. Fuera de ese pacto, y de las limitaciones que la ley establezca en supuestos concretos, no hay forma de encadenar a alguien a una copropiedad indefinidamente. Un pacto sin plazo o superior a diez años no cumple lo que el artículo exige.

Lo que el artículo no dice es cómo se divide en la práctica, y esa es la pregunta siguiente. Si la cosa es esencialmente indivisible — un piso, un coche — la solución la da el artículo 404: o se adjudica a uno indemnizando a los demás, o se vende y se reparte el precio. De ahí que en la mayoría de los casos ejercitar este derecho no acabe con la casa partida en dos, sino con una venta o con la salida de uno de los comuneros. Cómo se articula el procedimiento y qué valor se toma como referencia son cuestiones que conviene tratar con un abogado.

Cuándo se aplica

  • Varios hermanos heredan un piso y uno quiere salir de la copropiedad mientras los demás se niegan a vender.
  • Una pareja no casada compró la vivienda a medias, se separa y ninguno cede.
  • Un comunero lleva años sin poder usar ni rentabilizar su cuota y quiere liquidarla.
  • Se discute la validez de un pacto de indivisión firmado sin plazo o por más de diez años.
  • Los copropietarios de una finca rústica no logran ponerse de acuerdo en nada y uno decide poner fin a la situación.

Qué no dice este artículo

  • No obliga a los demás a comprar la cuota de quien quiere salir: lo que concede es el derecho a pedir la división, no a imponer una compraventa.
  • No garantiza que la cosa se parta físicamente. Si es esencialmente indivisible, el destino lo marca el artículo 404: adjudicación a uno con indemnización, o venta y reparto del precio.
  • No ampara los pactos de indivisión indefinidos: el único válido es el de tiempo determinado no superior a diez años, sin perjuicio de nuevas prórrogas.
  • No se aplica a los elementos comunes de un edificio en propiedad horizontal, que son indivisibles y no pueden separarse del piso al que están unidos.

Casos de ejemplo

Situaciones inventadas, escritas para mostrar cómo opera la norma. No son casos reales, ni sentencias, ni precedentes: no dicen cómo acabaría el tuyo.

Ejemplo ilustrativo

Cuatro hermanos heredan un piso. Tres quieren venderlo y repartir; el cuarto se niega en redondo y dice que mientras él no firme no se puede hacer nada. Llevan tres años así.

Cómo se aplica la norma

El artículo 400 dice que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cada uno puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común, de modo que la negativa de otro no cierra la salida. El hecho decisivo es si existe un pacto de indivisión escrito y vigente, porque el único válido es el de tiempo determinado no superior a diez años; sin él, el derecho a pedir la división no depende del acuerdo de los demás.

Cómo se acordaron las partes

Acuerdan una tasación por un profesional elegido entre todos, un plazo de sesenta días para que quien quiera quedarse compre las cuotas al valor tasado, y venta conjunta en el mercado con la misma agencia si nadie ejercita esa opción.

Ejemplo ilustrativo

Al repartir una herencia, los coherederos firmaron que no venderían la casa familiar «mientras viva la madre». Años después, uno de ellos necesita el dinero y quiere salir; los demás le recuerdan lo que firmó.

Cómo se aplica la norma

El artículo 400 admite el pacto de conservar la cosa indivisa, pero con un requisito escrito: por tiempo determinado y no superior a diez años, prorrogable por nueva convención. El hecho decisivo es si el pacto fija un plazo cierto o queda ligado a un acontecimiento de duración desconocida, porque un compromiso sin término determinado no encaja en el límite que el artículo permite.

Cómo se acordaron las partes

Acuerdan sustituir el pacto por otro de cinco años prorrogable, y reconocer a quien quiere salir el derecho a que los demás le compren su cuota a valor de tasación dentro de ese plazo, en pagos anuales.

El mismo problema en otros países

Los demás ordenamientos de esta colección responden al mismo problema cotidiano con normas propias.

La comparación y estos resúmenes están en inglés.

Siblings inherited the house and one will not sell: what the law says in 7 jurisdictions

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