Priorità della trascrizione immobiliare - Art. 2644
L'art. 2644 c.c. sancisce la priorità della trascrizione: prevale sugli atti non trascritti, anche se anteriori, verso terzi che abbiano trascritto per primi.
Gli atti enunciati nell'articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi. Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l'acquisto risalga a data anteriore.
Testo in vigore al .
Fonte: Normattiva — Istituto Poligrafico e Zecca dello Stato (normattiva.it), riprodotto con licenza CC BY 4.0.
Cosa dice, in parole semplici
L'articolo stabilisce che la trascrizione di un atto di acquisto di un immobile (ad esempio, un contratto di compravendita) prevale su qualsiasi altro atto non trascritto, anche se anteriore, nei confronti dei terzi che abbiano trascritto per primi.
In pratica, se due persone acquistano lo stesso immobile dallo stesso venditore, chi trascrive per primo il proprio titolo nei registri immobiliari ha la priorità, a prescindere dalla data del contratto. Dopo che la trascrizione è avvenuta, eventuali altre trascrizioni o iscrizioni di diritti fatti valere contro il venditore non possono più avere effetto contro chi ha trascritto per primo.
La norma si applica solo agli atti elencati nell'articolo 2643, come le compravendite, le donazioni e le costituzioni di diritti reali.
Quando si applica
- Tizio compra una casa da Caio e trascrive subito; successivamente Caio vende la stessa casa a Sempronio, che trascrive dopo. Tizio prevale.
- Tizio compra una casa da Caio ma non trascrive; Caio vende a Sempronio che trascrive per primo. Sempronio prevale.
- Tizio acquista e trascrive; successivamente un creditore di Caio iscrive ipoteca sull'immobile. L'ipoteca è inefficace verso Tizio.
- Tizio acquista e trascrive; poi Caio concede un diritto di usufrutto a Sempronio, che trascrive dopo. L'usufrutto non vale verso Tizio.
Cosa questo articolo non dice
- Non disciplina la priorità tra due trascrizioni dello stesso atto (questione di forma).
- Non si applica ai beni mobili (per i quali vale il possesso di buona fede).
- Non copre gli effetti della trascrizione di un contratto preliminare (previsti dall'art. 2645-bis).
- Non riguarda la trascrizione delle domande giudiziali (art. 2652).
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