Trascrizione del contratto preliminare - Art. 2645-bis
La trascrizione del contratto preliminare tutela chi acquista: gli effetti cessano entro un anno dalla data convenuta o entro tre anni dalla trascrizione.
- 1. I contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell'articolo 2643, anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autentica o accertata giudizialmente.
- 2. La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al comma 1, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare.
- 3. Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2).
- 4. I contratti preliminari aventi ad oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione devono indicare, per essere trascritti, la superficie utile della porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all'intero costruendo edificio espressa in millesimi.
- 5. Nel caso previsto nel comma 4 la trascrizione è eseguita con riferimento al bene immobile per la quota determinata secondo le modalità di cui al comma stesso. Non appena l'edificio viene ad esistenza gli effetti della trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali corrispondenti alle quote di proprietà predeterminate nonché alle relative parti comuni. L'eventuale differenza di superficie o di quota contenuta nei limiti di un ventesimo rispetto a quelle indicate nel contratto preliminare non produce effetti.
- 6. Ai fini delle disposizioni di cui al comma 5, si intende esistente l'edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura.
Testo in vigore al .
Fonte: Normattiva — Istituto Poligrafico e Zecca dello Stato (normattiva.it), riprodotto con licenza CC BY 4.0.
Cosa dice, in parole semplici
L'articolo 2645-bis disciplina la trascrizione nei registri immobiliari dei contratti preliminari aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà o la costituzione di diritti reali su beni immobili. Per accedere alla trascrizione, il contratto preliminare deve essere redatto per atto pubblico oppure per scrittura privata con firma autenticata o accertata giudizialmente.
La trascrizione del preliminare garantisce una tutela prenotativa a favore del promissario acquirente: quando viene trascritto il contratto definitivo, o la sentenza di esecuzione in forma specifica, gli effetti della trascrizione prevalgono sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la data di trascrizione del preliminare stesso.
Questa protezione speciale ha una durata limitata. Gli effetti della trascrizione cessano se, entro un anno dalla data convenuta dalle parti per la stipula del definitivo e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non sia stata eseguita la trascrizione del definitivo, dell'atto esecutivo o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652.
Quando si applica
- Trascrizione di un contratto preliminare stipulato dal notaio per la vendita di un immobile residenziale.
- Trascrizione di un preliminare avente ad oggetto una porzione di edificio ancora da costruire con indicazione delle quote millesimali.
- Iscrizione di un'ipoteca da parte di un creditore del venditore avvenuta successivamente alla trascrizione del preliminare.
Cosa questo articolo non dice
- La restituzione del doppio della caparra confirmatoria in caso di inadempimento, disciplinata dall'articolo 1385 del codice civile.
- I presupposti per ottenere la sentenza costitutiva che sostituisce il contratto definitivo non concluso, previsti dall'articolo 2932 del codice civile.
Questa è la legge. Risolviamo il tuo problema.
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