Keine Aufrechnung der Miete bei Hypothek § 1125
Ist die Mieteinziehung dem Hypothekengläubiger gegenüber unwirksam, darf der Mieter eigene Forderungen gegen den Vermieter nicht aufrechnen.
Soweit die Einziehung der Miete oder Pacht dem Hypothekengläubiger gegenüber unwirksam ist, kann der Mieter oder der Pächter nicht eine ihm gegen den Vermieter oder den Verpächter zustehende Forderung gegen den Hypothekengläubiger aufrechnen.
Textfassung in Kraft am .
Quelle: Gesetze im Internet — Bundesministerium der Justiz / juris GmbH (gesetze-im-internet.de), wiedergegeben unter der Lizenz Open (Bundesrecht, no formally named licence).
Was die Vorschrift wirklich sagt
Wenn eine Hypothek auf einem Grundstück haftet, erstreckt sich diese Haftung unter bestimmten Voraussetzungen auch auf die Miet- und Pachtforderungen. Greift der Hypothekengläubiger auf diese Forderungen zu, kann die Beschlagnahme dazu führen, dass der Eigentümer die Miete nicht mehr wirksam einziehen darf.
In einer solchen Konstellation schützt das Gesetz den Hypothekengläubiger. Hat der Mieter oder Pächter noch offene Ansprüche gegen den Vermieter, kann er diese nicht gegenüber dem Hypothekengläubiger aufrechnen, um seine Mietzahlung zu verweigern, sofern die Mieteinziehung durch den Vermieter diesem gegenüber unwirksam ist.
Der Mieter bleibt zwar Gläubiger seiner eigenen Forderung gegen den Vermieter, muss die Miete jedoch ohne Gegenrechnung an den Zugriffsberechtigten leisten.
Wann sie gilt
- Ein Wohnungsmieter hat eine Gegenforderung wegen einer Reparatur gegen den Vermieter und möchte damit gegen die beschlagnahmte Mietforderung des Hypothekengläubigers aufrechnen.
- Ein Pächter eines landwirtschaftlichen Betriebs verlangt Verrechnung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verpächter mit der Pacht, die bereits dem Hypothekengläubiger zusteht.
- Ein Gewerbemieter hat dem Vermieter ein Darlehen gewährt und will die monatliche Miete nach einer Beschlagnahme durch den Grundpfandgläubiger mit der Darlehensrückzahlung verrechnen.
Was dieser Paragraf nicht sagt
- Die Mietminderung wegen Sachmängeln der Mietsache, da das Minderungsrecht das Entstehen der Mietforderung betrifft und nicht deren Aufrechnung.
- Vorauszahlungen der Miete an den Vermieter vor der Beschlagnahme, da hierfür § 1124 gilt.
- Die Erstreckung der Hypothek auf wiederkehrende Leistungen aus Reallasten, was in § 1126 geregelt ist.
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