Eigentumsfiktion bei Hypothek: § 1148
Bei Verfolgung der Hypothek gilt der eingetragene Eigentümer als Eigentümer zugunsten des Gläubigers; nicht eingetragener kann Einwendungen erheben.
Bei der Verfolgung des Rechts aus der Hypothek gilt zugunsten des Gläubigers derjenige, welcher im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, als der Eigentümer. Das Recht des nicht eingetragenen Eigentümers, die ihm gegen die Hypothek zustehenden Einwendungen geltend zu machen, bleibt unberührt.
Textfassung in Kraft am .
Quelle: Gesetze im Internet — Bundesministerium der Justiz / juris GmbH (gesetze-im-internet.de), wiedergegeben unter der Lizenz Open (Bundesrecht, no formally named licence).
Was die Vorschrift wirklich sagt
Wenn ein Gläubiger sein Recht aus einer Hypothek verfolgt, wird zu seinen Gunsten angenommen, dass derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, auch der wahre Eigentümer ist. Diese Fiktion erleichtert die Zwangsvollstreckung, weil der Gläubiger sich auf die Eintragung verlassen kann.
Der nicht eingetragene Eigentümer – also der wahre Eigentümer, der nicht im Grundbuch steht – verliert dadurch nicht sein Recht, Einwendungen gegen die Hypothek zu erheben. Er kann beispielsweise einwenden, die Hypothek bestehe nicht oder sei getilgt. Diese Einwendungen werden zwischen ihm und dem Gläubiger geprüft, ändern aber nichts an der Fiktion für die Verfolgung des Rechts.
Die Vorschrift steht im Zusammenhang mit dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs (§ 1138) und dem Schutz des gutgläubigen Erwerbs von Hypotheken. Sie gilt nur für die Verfolgung der Hypothek, nicht für das Bestehen der Hypothek selbst.
Wann sie gilt
- Ein Hauskäufer hat den Kaufpreis gezahlt, aber sein Name ist noch nicht im Grundbuch eingetragen. Der Verkäufer ist noch als Eigentümer eingetragen. Der Gläubiger einer Hypothek auf dem Haus betreibt die Zwangsversteigerung. Für die Versteigerung gilt der Verkäufer als Eigentümer, auch wenn der Käufer bereits wirtschaftlicher Eigentümer ist.
- Ein Erbe hat die Immobilie geerbt, aber die Grundbuchberichtigung noch nicht beantragt. Der Erblasser ist noch eingetragen. Der Hypothekengläubiger verfolgt sein Recht gegen den Erblasser (als eingetragenen Eigentümer). Die Fiktion erlaubt dies, obwohl der Erbe der wahre Eigentümer ist.
- Ein Grundstück steht im Eigentum einer GmbH, aber im Grundbuch ist versehentlich der Geschäftsführer privat eingetragen. Die Hypothek wird gegen den Geschäftsführer als eingetragenen Eigentümer verfolgt.
- Eine Eigentümergrundschuld besteht, der eingetragene Eigentümer ist aber nur Treuhänder für einen Dritten. Bei der Verfolgung der Grundschuld (die wie eine Hypothek behandelt wird) gilt der Treuhänder als Eigentümer.
Was dieser Paragraf nicht sagt
- Die Vorschrift regelt nicht die Wirksamkeit der Hypothek selbst – diese ergibt sich aus den Vorschriften über die Entstehung der Hypothek (vgl. § 1137 BGB).
- Sie bestimmt nicht, wer bei einer Eigentümergrundschuld als Eigentümer im Sinne des Grundbuchs gilt – das folgt aus den allgemeinen Grundbuchvorschriften.
- Sie erlaubt dem Gläubiger nicht, gegen den nicht eingetragenen wahren Eigentümer persönlich vorzugehen; die Haftung beschränkt sich auf das Grundstück.
- Sie ändert nichts an der materiellen Rechtslage zwischen eingetragenem und nicht eingetragenem Eigentümer; diese wird durch andere Vorschriften, insbesondere § 1138 (öffentlicher Glaube) und § 1140 (Unrichtigkeit des Grundbuchs), geregelt.
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