Verbot vorfälliger Verwertungsabreden § 1149
Vor Fälligkeit der Forderung darf dem Gläubiger kein Recht zur freihändigen Verwertung oder Eigentumsübertragung des Grundstücks eingeräumt werden.
Der Eigentümer kann, solange nicht die Forderung ihm gegenüber fällig geworden ist, dem Gläubiger nicht das Recht einräumen, zum Zwecke der Befriedigung die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück zu verlangen oder die Veräußerung des Grundstücks auf andere Weise als im Wege der Zwangsvollstreckung zu bewirken.
Textfassung in Kraft am .
Quelle: Gesetze im Internet — Bundesministerium der Justiz / juris GmbH (gesetze-im-internet.de), wiedergegeben unter der Lizenz Open (Bundesrecht, no formally named licence).
Was die Vorschrift wirklich sagt
§ 1149 BGB schützt den Grundstückseigentümer vor Knebelungsverträgen mit Hypothekengläubigern. Die Regelung verbietet Vereinbarungen, nach denen der Gläubiger bei Nichtzahlung das Grundstück direkt übernehmen oder außerhalb einer offiziellen Zwangsvollstreckung veräußern darf, sofern diese Vereinbarung vor Eintritt der Fälligkeit getroffen wird.
Sinn dieser Bestimmung ist der Schutz vor Übereilung und Ausbeutung. Da der Eigentümer bei der Kreditaufnahme oft in einer schwächeren Verhandlungsposition ist, soll verhindert werden, dass er wertvolle Immobilien unter Wert an den Gläubiger verliert. Eine Verwertung ist vor Fälligkeit grundsätzlich nur im Wege der gesetzlichen Zwangsvollstreckung zulässig.
Sobald die gesicherte Forderung fällig geworden ist, greift das Verbot nicht mehr. Ab diesem Zeitpunkt steht es dem Eigentümer frei, mit dem Gläubiger eine Übertragung des Grundstücks oder eine sonstige private Veräußerung zur Tilgung der Schuld zu vereinbaren.
Wann sie gilt
- Ein Darlehensnehmer unterschreibt beim Kreditabschluss eine Klausel, wonach das Haus bei Zahlungsverzug sofort ins Eigentum der Bank übergeht.
- Der Eigentümer vereinbart bei Bestellung der Hypothek, dass der Gläubiger das Grundstück im Ernstfall ohne Gericht oder Versteigerung privat verkaufen darf.
- Eine Vereinbarung im Hypothekenvertrag sieht vor, dass der Gläubiger die Immobilie ohne Zwangsvollstreckungsverfahren an Dritte veräußern kann, wenn Raten ausbleiben.
Was dieser Paragraf nicht sagt
- Vereinbarungen über die Übertragung des Grundstücks, die erst nach Fälligkeit der Forderung zwischen Eigentümer und Gläubiger getroffen werden.
- Die Befriedigung des Gläubigers durch die Durchsetzung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück.
- Das Recht des Eigentümers zur Ablösung der Hypothek durch Befriedigung des Gläubigers.
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