Formzwang für Grundstücksverträge § 311b
Verträge über Grundstücksübertragungen sowie das gegenwärtige Vermögen bedürfen der notariellen Beurkundung. Zusagen über künftiges Vermögen sind nichtig.
- (1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.
- (2) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein künftiges Vermögen oder einen Bruchteil seines künftigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, ist nichtig.
- (3) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein gegenwärtiges Vermögen oder einen Bruchteil seines gegenwärtigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, bedarf der notariellen Beurkundung.
- (4) Ein Vertrag über den Nachlass eines noch lebenden Dritten ist nichtig. Das Gleiche gilt von einem Vertrag über den Pflichtteil oder ein Vermächtnis aus dem Nachlass eines noch lebenden Dritten.
- (5) Absatz 4 gilt nicht für einen Vertrag, der unter künftigen gesetzlichen Erben über den gesetzlichen Erbteil oder den Pflichtteil eines von ihnen geschlossen wird. Ein solcher Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung. (+++ § 311b Abs. 2: Zur Anwendung vgl. § 184 Satz 2 KAGB +++)
Textfassung in Kraft am .
Quelle: Gesetze im Internet — Bundesministerium der Justiz / juris GmbH (gesetze-im-internet.de), wiedergegeben unter der Lizenz Open (Bundesrecht, no formally named licence).
Was die Vorschrift wirklich sagt
Der Verpflichtungsvertrag über den Kauf oder Verkauf eines Grundstücks muss von einem Notar beurkundet werden. Ein Formmangel führt dazu, dass das Versprechen zunächst unwirksam ist. Wird das Grundstück jedoch im Grundbuch umgeschrieben und die Auflassung erklärt, wird der Vertrag rückwirkend mit seinem gesamten Inhalt gültig.
Verträge über das gesamte künftige Vermögen einer Person sind stets nichtig und können nicht geheilt werden. Hingegen erfordert ein Vertrag über das gegenwärtige Vermögen ebenfalls eine notarielle Beurkundung.
Vereinbarungen über den Nachlass einer noch lebenden Person sind grundsätzlich nichtig. Eine Ausnahme besteht für Verträge unter künftigen gesetzlichen Erben über deren gesetzlichen Erbteil oder Pflichtteil, die allerdings wiederum notariell beurkundet werden müssen.
Wann sie gilt
- Kauf oder Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung
- Vertragliche Zusage an jemanden, ihm das gesamte zukünftige Vermögen zu übertragen
- Vereinbarung unter künftigen gesetzlichen Erben über den Erbteil an der Immobilie der lebenden Eltern
- Verpflichtung zur Übertragung des gegenwärtigen Gesamtvermögens
Was dieser Paragraf nicht sagt
- Die eigentliche Eigentumsübertragung im Grundbuch sowie die Auflassung selbst
- Schadensersatzansprüche wegen vorvertraglicher Pflichtverletzungen gemäß Paragraf 311
- Mietverträge über Wohnraum oder Grundstücke
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