Umlagemaßstab für Betriebskosten § 556a
Betriebskosten werden nach Wohnfläche verteilt, wenn nichts vereinbart ist. Erfasster Verbrauch ist maßgeblich. Der Vermieter kann auf Verbrauch umstellen.
- (1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
- (2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.
- (3) Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten abweichend von Absatz 1 nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. Widerspricht der Maßstab billigem Ermessen, ist nach Absatz 1 umzulegen.
- (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Textfassung in Kraft am .
Quelle: Gesetze im Internet — Bundesministerium der Justiz / juris GmbH (gesetze-im-internet.de), wiedergegeben unter der Lizenz Open (Bundesrecht, no formally named licence).
Was die Vorschrift wirklich sagt
Fehlt im Mietvertrag eine Vereinbarung zum Verteilungsschlüssel, werden die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt. Liegt eine Erfassung des unterschiedlichen Verbrauchs oder der unterschiedlichen Verursachung vor, müssen diese Kosten nach einem Maßstab verteilt werden, der diesem erfassten Verbrauch oder dieser Verursachung Rechnung trägt.
Haben die Vertragsparteien einen anderen Maßstab vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass verbrauchs- oder verursachungsabhängige Betriebskosten künftig nach dem erfassten Verbrauch umgelegt werden. Diese Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Waren die Kosten zuvor in der Miete enthalten, wird die Miete entsprechend herabgesetzt. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung von Absatz 2 ist unwirksam.
Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung gilt mangels anderer Vereinbarung der für die Eigentümergemeinschaft maßgebliche Verteilungsschlüssel. Widerspricht dieser Maßstab billigem Ermessen, erfolgt die Verteilung nach Absatz 1.
Wann sie gilt
- Im Mietvertrag fehlt eine Regelung dazu, wie Betriebskosten unter den Mietern aufgeteilt werden.
- Der Vermieter stellt die Abrechnung von Müll- oder Wasserkosten vor Beginn des Abrechnungszeitraums auf erfassten Verbrauch um.
- Eine Eigentumswohnung ist vermietet und die Aufteilung der Betriebskosten richtet sich nach den Regeln der Eigentümergemeinschaft.
- Die Netto-Kaltmiete muss reduziert werden, weil bisher pauschal enthaltene Betriebskosten künftig verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
Was dieser Paragraf nicht sagt
- Die Frist zur Übermittlung der jährlichen Betriebskostenabrechnung (geregelt in § 556).
- Die grundsätzliche Zulässigkeit der Übertragung einzelner Betriebskostenarten auf den Mieter (geregelt in § 556).
- Die Pflicht zum Einbau von Messgeräten oder Erfassungsausstattungen.
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