§ 556 BGB

Abrechnung bis Ablauf zwölfter Monat – § 556 BGB Abs. 3

Über Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen. Die Mitteilung hat spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zu erfolgen.

Amtlicher Text § 556 BGB — Deutschland

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. (3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.

(4) Der Vermieter hat dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege zu gewähren. Der Vermieter ist berechtigt, die Belege elektronisch bereitzustellen.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Textfassung in Kraft am 2026-07-31.

Quelle: Gesetze im Internet — Bundesministerium der Justiz / juris GmbH (gesetze-im-internet.de), wiedergegeben unter der Lizenz Open (Bundesrecht, no formally named licence).

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Was die Vorschrift wirklich sagt

§ 556 ist die Erlaubnisnorm für die Umlage der Betriebskosten. Nach Absatz 1 können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt – ohne eine solche Vereinbarung sind sie nach § 535 Absatz 1 Satz 3 mit der Miete abgegolten. Betriebskosten sind die laufenden Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstehen; welche das im Einzelnen sind, ergibt sich aus der Betriebskostenverordnung, die Satz 3 ausdrücklich fortgelten lässt. Absatz 2 erlaubt Pauschale oder Vorauszahlung, letztere nur in angemessener Höhe.

Absatz 3 enthält die Fristen, um die am häufigsten gestritten wird. Über Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen, unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen – es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Der Ausschluss betrifft die Nachzahlung; ein Guthaben des Mieters bleibt davon unberührt. Spiegelbildlich hat der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen; danach kann er sie nicht mehr geltend machen, wenn er die Verspätung zu vertreten hat. Beide Fristen laufen also, und beide Seiten können sie versäumen.

Absatz 4 gibt dem Mieter das Recht, auf Verlangen Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege zu nehmen; der Vermieter darf sie elektronisch bereitstellen. Absatz 3a betrifft das Glasfaserbereitstellungsentgelt und knüpft dessen Umlage an die wirtschaftliche Umsetzung, bei aufwändigen Maßnahmen an das Einholen von drei Angeboten. Absatz 5 stellt klar, dass abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters bei Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 und Absatz 3a unwirksam sind. Ob eine Abrechnung inhaltlich richtig ist – Verteilerschlüssel, ansatzfähige Positionen, Wirtschaftlichkeit –, entscheidet der Paragraph nicht; er regelt Rahmen und Fristen.

Wann sie gilt

Die Betriebskostenabrechnung kommt erst nach mehr als einem Jahr und enthält eine hohe Nachforderung.
Der Mieter will die Belege zur Abrechnung einsehen und der Vermieter verweigert es.
In der Abrechnung tauchen Positionen auf, die im Mietvertrag nicht vereinbart sind.
Der Mietvertrag enthält gar keine Vereinbarung über Betriebskosten, es wird aber abgerechnet.
Der Mieter widerspricht der Abrechnung erst nach über einem Jahr.

Was dieser Paragraf nicht sagt

Er sagt nicht, welche Kosten umlagefähig sind. Der Katalog steht in der Betriebskostenverordnung, auf die Absatz 1 verweist.
Der Fristablauf schließt nur Nachforderungen aus. Ein Guthaben des Mieters bleibt bestehen, und die Abrechnungspflicht selbst entfällt nicht.
Er prüft nicht die Richtigkeit von Verteilerschlüsseln oder einzelnen Beträgen; das ist eine Frage der Vereinbarung und der Wirtschaftlichkeit.
Er regelt nicht die Heizkostenabrechnung im Detail; dafür gilt zusätzlich die Heizkostenverordnung.

Beispielfälle

Erfundene Sachverhalte, geschrieben um zu zeigen, wie der Wortlaut greift. Es sind keine echten Fälle, keine Urteile und keine Präjudizien, und sie sagen nichts über den Ausgang Ihres Falls.

Veranschaulichendes Beispiel

Die Betriebskostenabrechnung für ein Kalenderjahr geht dem Mieter erst im Frühjahr des übernächsten Jahres zu und weist eine dreistellige Nachforderung aus. Der Vermieter erklärt, er habe die Abrechnung des Energieversorgers erst spät erhalten.

Wie der Wortlaut greift

Nach Absatz 3 ist die Abrechnung dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen; nach Ablauf ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Der Fall hängt genau an dieser Ausnahme – und daran, dass eine späte Rechnung eines Dritten den Vermieter nicht ohne Weiteres entlastet. Ein Guthaben bliebe umgekehrt bestehen.

Wie sich die Parteien geeinigt haben

Die Nachforderung entfällt; der Vermieter rechnet künftig bis Ende September ab und stellt dem Mieter die Belege auf Wunsch digital zur Verfügung.

Veranschaulichendes Beispiel

In einer Abrechnung tauchen Positionen für Verwaltung und für kleinere Reparaturen im Treppenhaus auf. Der Mieter bittet um Einsicht in die Belege, die Verwaltung verweist auf ihre Zeit und bietet nur eine Zusammenfassung an.

Wie der Wortlaut greift

§ 556 verweist für den Umfang der umlagefähigen Kosten auf die Betriebskostenverordnung; Verwaltungskosten und Instandsetzungen gehören bei der Wohnraummiete nicht dazu. Die Belegeinsicht ist die Voraussetzung dafür, dass eine Abrechnung überhaupt geprüft werden kann. Der Fall hängt deshalb an zwei Punkten: an der Umlagefähigkeit der einzelnen Position und daran, dass die Einsicht nicht durch eine Zusammenfassung ersetzt wird.

Wie sich die Parteien geeinigt haben

Die beiden strittigen Positionen werden aus der Abrechnung herausgenommen und die Nachzahlung entsprechend reduziert; die Verwaltung räumt einen Einsichtstermin innerhalb von drei Wochen ein.

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Diese Seite gibt den zum angegebenen Stand geltenden Wortlaut des § 556 BGB wieder und erläutert ihn allgemein. Sie ist keine Rechtsberatung und berücksichtigt nicht die Umstände Ihres Falls, die die Antwort vollständig ändern können. Bei einem laufenden Streit, bei Verjährungs- und Ausschlussfristen und vor jedem gerichtlichen Schritt wenden Sie sich an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.

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