Promesa de compraventa: exigir cumplimiento - Art. 1451
Art. 1451 Código Civil: promesa de compraventa con acuerdo en cosa y precio permite exigir cumplimiento. Si imposible, aplican reglas de obligaciones.
La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato. Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro.
Texto vigente a .
Fuente: Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE) (boe.es), reproducido con licencia Reuse permitted including commercial, with attribution.
Qué dice, en palabras claras
Este artículo regula la promesa de compraventa, que es un contrato preparatorio en el que una persona se obliga a vender y otra a comprar una cosa determinada por un precio cierto. No es la compraventa definitiva, sino un acuerdo que da a cada parte el derecho de exigir que se celebre la compraventa final.
Si ambas partes han convenido expresamente en la cosa objeto y en el precio, cualquiera de ellas puede reclamar judicialmente el cumplimiento de la promesa, es decir, que la otra formalice el contrato de compraventa. Si el cumplimiento se vuelve imposible (por ejemplo, porque la cosa se ha perdido o destruido), entonces se aplican las reglas generales de las obligaciones y contratos del Código Civil, como las relativas al incumplimiento, la indemnización o la resolución del contrato.
Cuándo se aplica
- Un particular promete vender su coche a un amigo por un precio acordado; luego se arrepiente y se niega a entregarlo. El amigo puede exigir el cumplimiento de la promesa.
- Dos empresas firman un precontrato para la compra de una maquinaria industrial, con precio fijo y especificaciones técnicas. Antes de la entrega, el vendedor intenta aumentar el precio. El comprador puede reclamar el cumplimiento al precio original.
- Un comprador promete comprar un piso en construcción, y el vendedor promete vendérselo. Antes de la escritura, el comprador encuentra otro piso y se echa atrás. El vendedor puede exigirle que cumpla la promesa.
- En una promesa de compraventa de un terreno, el vendedor fallece antes de la escritura. Si el cumplimiento es imposible (porque el terreno se ha vendido a otro), se aplican las reglas generales sobre indemnización.
Qué no dice este artículo
- No regula la compraventa ya perfeccionada (artículo 1450), que tiene efectos diferentes sobre la transmisión del riesgo (artículo 1452).
- No determina el efecto de las arras o señal; si se ha pagado una señal, el artículo 1454 permite resolver el contrato perdiendo la señal o devolviéndola doblada.
- No establece quién paga los gastos de la escritura; eso lo fija el artículo 1455.
Esta es la ley. Resolvamos tu problema.
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