Artículo 1454 del Código Civil

Arras o señal: perderlas o devolverlas dobles (Art. 1454)

El artículo 1454 del Código Civil permite rescindir la compraventa con arras o señal: el comprador las pierde o el vendedor debe devolverlas duplicadas.

Texto oficial Artículo 1454 del Código Civil — España

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Texto vigente a 2025-04-03.

Fuente: Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE) (boe.es), reproducido con licencia Reuse permitted including commercial, with attribution.

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Qué dice, en palabras claras

El artículo describe un mecanismo muy concreto: si han mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, puede rescindirse allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas. Es decir, las arras funcionan aquí como el precio de la retirada, y el precio es asimétrico solo en apariencia: el comprador pierde lo entregado, el vendedor devuelve el doble.

El punto que casi todo el mundo pasa por alto es que esta consecuencia no es la de cualquier señal. La práctica distingue tres clases de arras —confirmatorias, penales y penitenciales— y solo estas últimas permiten desistir. Las confirmatorias son simplemente un anticipo del precio que confirma el contrato y no dan derecho a echarse atrás; el que se retire estará incumpliendo, con las consecuencias de los artículos 1101 y 1124. Como el artículo no lo aclara, la clase de arras depende de lo que las partes hayan pactado y de cómo esté redactado el documento.

De ahí la advertencia práctica: entregar una cantidad y llamarla "señal" no basta para tener derecho a desistir. Un contrato de arras debe decir expresamente qué tipo de arras son y qué ocurre si cualquiera de las partes no llega a la firma. Cuando el documento no lo dice, la interpretación es discutible y suele acabar en pleito. Antes de firmar o de retirarse de una operación con señal entregada conviene revisar el documento con un abogado.

Cuándo se aplica

El vendedor de un piso se echa atrás después de haber cobrado una señal.
El comprador no llega a la firma y se discute si pierde lo entregado o debe algo más.
Las partes firman un documento de reserva sin especificar el tipo de arras.
Se entrega una cantidad como anticipo del precio y luego se pretende usarla para desistir.
Una operación de compraventa no se cierra por no conceder el banco la financiación y se discute el destino de la señal.

Qué no dice este artículo

No convierte cualquier señal en arras penitenciales: si las arras son confirmatorias, no dan derecho a desistir y quien se retira incumple.
No fija el importe de las arras ni un porcentaje del precio: eso queda a lo que las partes pacten.
No se aplica a contratos distintos de la compraventa por el solo hecho de haberse entregado un anticipo.
No cubre lo que ocurre si la operación falla por causas ajenas a las partes, como la denegación de un préstamo: eso depende de lo que el documento haya previsto.

Casos de ejemplo

Situaciones inventadas, escritas para mostrar cómo opera la norma. No son casos reales, ni sentencias, ni precedentes: no dicen cómo acabaría el tuyo.

Ejemplo ilustrativo

Un comprador entrega una señal por un piso. Semanas después el vendedor recibe una oferta mejor, se echa atrás y le ofrece devolverle exactamente lo entregado. El comprador entiende que le corresponde el doble.

Cómo se aplica la norma

La consecuencia del artículo 1454 —perderlas o devolverlas duplicadas— solo rige si las arras son penitenciales, y esa es exactamente la discusión. El hecho decisivo es lo que diga el documento firmado: si prevé expresamente el desistimiento con esa penalización, o si la cantidad se entregó «a cuenta del precio», expresión que apunta a arras confirmatorias y convierte la retirada en un incumplimiento con otras consecuencias, entre ellas las del artículo 1124.

Cómo se acordaron las partes

Acuerdan una cantidad intermedia entre la señal simple y su duplo, pagadera en quince días, a cambio de que el comprador desista de cualquier reclamación y ambos den la operación por cerrada por escrito.

Ejemplo ilustrativo

Una compradora entrega arras por una vivienda y el banco le deniega finalmente la hipoteca. El vendedor considera que ha desistido y quiere quedarse con la cantidad.

Cómo se aplica la norma

El artículo 1454 no regula lo que ocurre cuando la operación falla por una causa ajena a la voluntad de las partes: solo prevé la consecuencia del desistimiento. El hecho decisivo es si el documento incluye una condición sobre la financiación —plazo para obtenerla, número de denegaciones, obligación de acreditarlas—, porque sin esa previsión no hay regla escrita que aplicar y la salida pasa necesariamente por el acuerdo.

Cómo se acordaron las partes

Acuerdan devolver la mitad de la señal a la vista de las dos denegaciones acreditadas, quedándose el vendedor con la otra mitad por los meses en que el piso estuvo retirado del mercado.

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