Opponibilità di cessioni e liberazioni fitti: Art. 2924
Cessioni e liberazioni di canoni futuri non sono opponibili all'acquirente all'asta, salvo trascrizione oltre il triennio o anticipi secondo usi locali.
Le cessioni e le liberazioni di pigioni e di fitti non ancora scaduti non sono opponibili all'acquirente, salvo che si tratti di cessioni o di liberazioni eccedenti il triennio e trascritte anteriormente al pignoramento o si tratti di anticipazioni fatte in conformità degli usi locali.
Testo in vigore al .
Fonte: Normattiva — Istituto Poligrafico e Zecca dello Stato (normattiva.it), riprodotto con licenza CC BY 4.0.
Cosa dice, in parole semplici
Quando un immobile viene venduto a seguito di esecuzione forzata, l'acquirente acquista il diritto di incassare i canoni di locazione futuri. Questa norma tutela l'acquirente stabilendo che le cessioni del credito sui canoni non ancora scaduti e le liberazioni dall'obbligo di pagamento concesse dal precedente proprietario non sono a lui opponibili.
L'inapplicabilità di tali accordi significa che il nuovo proprietario può pretendere il pagamento del canone dall'inquilino, anche se quest'ultimo aveva già saldato in anticipo il precedente locatore o se quest'ultimo aveva ceduto il credito a terzi.
La regola soffre eccezioni per le cessioni o liberazioni di durata superiore al triennio che siano state trascritte nei registri immobiliari prima del pignoramento, oppure per i pagamenti anticipati eseguiti in conformità agli usi locali.
Quando si applica
- L'acquirente di un immobile all'asta giudiziaria chiede il pagamento del canone mensile all'inquilino, che rifiuta sostenendo di aver già pagato in anticipo diversi mesi al precedente proprietario.
- Un istituto di credito aggiudicatario si vede opposta una cessione dei fitti futuri stipulata dal debitore prima dell'espropriazione ma mai trascritta.
- L'inquilino dimostra che l'anticipazione del pagamento del canone è avvenuta nel rispetto degli usi locali del comune in cui si trova l'immobile.
Cosa questo articolo non dice
- La continuità del contratto di locazione in sé e le condizioni per la sua opponibilità all'acquirente, disciplinate dall'articolo 2923.
- Gli effetti del pignoramento sui crediti per fitti già scaduti al momento del pignoramento, regolati dall'articolo 2918.
- La disciplina generale sulla circolazione dei beni pignorati e l'inefficacia delle alienazioni, prevista dall'articolo 2914.
Questa è la legge. Risolviamo il tuo problema.
Racconta cosa sta succedendo. Un mediatore neutrale ascolta la tua versione e quella dell'altra parte, e vi accompagna a un accordo scritto. Nella configurazione avanzata puoi chiedere che la decisione sia motivata sul Codice Civile italiano.
Oppure apri direttamente una sessione e invita l'altra parte.
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