Opponibilità cessione e liberazione fitti Art. 2918
Le cessioni e liberazioni di fitti futuri oltre i tre anni richiedono trascrizione prima del pignoramento. Sotto i tre anni serve data certa, entro un anno.
Le cessioni e le liberazioni di pigioni e di fitti non ancora scaduti per un periodo eccedente i tre anni non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell'esecuzione, se non sono trascritte anteriormente al pignoramento. Le cessioni e le liberazioni per un tempo inferiore ai tre anni e le cessioni e le liberazioni superiori ai tre anni non trascritte non hanno effetto, se non hanno data certa anteriore al pignoramento e, in ogni caso, non oltre il termine di un anno dalla data del pignoramento.
Testo in vigore al .
Fonte: Normattiva — Istituto Poligrafico e Zecca dello Stato (normattiva.it), riprodotto con licenza CC BY 4.0.
Cosa dice, in parole semplici
Questa norma disciplina la sorte dei canoni di locazione (pigioni per gli immobili urbani, fitti per i beni produttivi o rustici) quando il proprietario li cede a terzi o ne rilascia quietanza di pagamento anticipato a favore dell'inquilino prima che il bene venga pignorato dai creditori.
Per gli accordi che riguardano periodi superiori ai tre anni, la cessione o la liberazione dal pagamento anticipato impedisce ai creditori pignoranti di rivalersi su tali somme solo se l'atto è stato trascritto nei registri immobiliari prima della data del pignoramento.
Se l'accordo riguarda un periodo inferiore ai tre anni, oppure se non è stato trascritto pur superando tale durata, la cessione o la liberazione non ha effetto contro i creditori a meno che l'atto non abbia data certa anteriore al pignoramento. In questo caso, l'effetto protettivo non può comunque estendersi oltre il termine di un anno dalla data del pignoramento stesso.
Quando si applica
- L'inquilino di un appartamento versa in anticipo al proprietario due anni di canone prima che un creditore pignori l'immobile.
- Il locatore cede a una banca il diritto di incassare i futuri canoni d'affitto per quattro anni e trascrive la cessione nei registri immobiliari prima del pignoramento.
- Un proprietario rilascia una ricevuta di liberazione anticipata dei canoni per sei mesi all'inquilino, ma il documento è privo di data certa.
- Il locatore concede uno sconto totale per tre anni di affitto con scrittura privata non registrata né trascritta prima della pignoramento della casa.
Cosa questo articolo non dice
- La sorte del contratto di locazione in sé a seguito della vendita all'asta dell'immobile, disciplinata dall'Art. 2923.
- La ripartizione dei canoni incassati dopo l'assegnazione forzata del bene al nuovo proprietario, regolata dall'Art. 2924.
- La richiesta di risarcimento del danno per il mancato godimento dell'immobile locato.
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