Opponibilità della locazione all'acquirente: Art. 2923
L'acquirente dell'immobile pignorato deve rispettare la locazione con data certa anteriore. Se supera nove anni non trascritta, vale nei limiti di un novennio.
Le locazioni consentite da chi ha subito l'espropriazione sono opponibili all'acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento, salvo che, trattandosi di beni mobili, l'acquirente ne abbia conseguito il possesso in buona fede. Le locazioni immobiliari eccedenti i nove anni che non sono state trascritte anteriormente al pignoramento non sono opponibili all'acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione. In ogni caso l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni. Se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore è anteriore al pignoramento della cosa locata, l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato. Se nel contratto di locazione è convenuto che esso possa risolversi in caso di alienazione, l'acquirente può intimare licenza al conduttore secondo le disposizioni dell'art. 1603.
Testo in vigore al .
Fonte: Normattiva — Istituto Poligrafico e Zecca dello Stato (normattiva.it), riprodotto con licenza CC BY 4.0.
Cosa dice, in parole semplici
Quando un bene viene espropriato e venduto all'asta, chi lo acquista deve di regola rispettare il contratto di locazione stipulato dal precedente proprietario, a condizione che la locazione abbia data certa anteriore al pignoramento. Per i beni mobili, tuttavia, l'acquirente non e tenuto a rispettare il contratto se ha ottenuto il possesso del bene in buona fede.
Se la locazione immobiliare ha una durata superiore a nove anni e non e stata trascritta nei registri immobiliari prima del pignoramento, l'acquirente e tenuto a rispettarla soltanto entro il limite di un novennio dall'inizio del contratto. Qualora la locazione sia priva di data certa, ma il conduttore abbia iniziato a detenere la cosa prima del pignoramento, il contratto e tutelato solo per la durata prevista per le locazioni a tempo indeterminato.
In ogni caso, l'acquirente e esonerato dal rispettare la locazione se il canone pattuito risulta inferiore di un terzo rispetto al giusto prezzo o a quello di precedenti locazioni. Infine, se il contratto prevede che la locazione si risolva in caso di alienazione della cosa, l'acquirente puo recedere seguendo quanto stabilito dall'articolo 1603.
Quando si applica
- Un inquilino abita in un appartamento pignorato con un contratto registrato prima della data del pignoramento.
- Un aggiudicatario acquista all'asta un immobile locato per una durata superiore a nove anni senza trascrizione preventiva.
- L'acquirente di un bene espropriato rileva che il canone di locazione stabilito e inferiore di un terzo rispetto ai prezzi di mercato.
- Un conduttore occupa un locale prima del pignoramento senza un contratto a data certa e ne difende la detenzione.
Cosa questo articolo non dice
- La disciplina generale della vendita dell'immobile locato al di fuori delle procedure esecutive forzate.
- L'efficacia e gli effetti del pignoramento sui canoni di locazione futuri e sulla loro cessione.
- Il procedimento giurisdizionale per la licenza di finita locazione o lo sfratto del conduttore.
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