Rechte aus §§ 536, 536a ausgeschlossen bei Kenntnis § 536b
§ 536b BGB: Mieter verliert Rechte aus §§ 536 und 536a bei Kenntnis des Mangels bei Vertragsschluss; Ausnahme bei arglistigem Verschweigen durch Vermieter.
Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.
Textfassung in Kraft am .
Quelle: Gesetze im Internet — Bundesministerium der Justiz / juris GmbH (gesetze-im-internet.de), wiedergegeben unter der Lizenz Open (Bundesrecht, no formally named licence).
Was die Vorschrift wirklich sagt
Hat der Mieter bei Vertragsabschluss einen Mangel der Mietsache gekannt, stehen ihm die Rechte auf Mietminderung (§ 536) und Schadens- oder Aufwendungsersatz (§ 536a) nicht zu.
War dem Mieter der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt – etwa weil er offensichtliche Schäden nicht angesehen hat –, bleiben ihm die Rechte nur, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglistiges Verschweigen bedeutet, dass der Vermieter den Mangel bewusst verheimlicht, um den Mieter zu täuschen.
Nimmt der Mieter die Sache an, obwohl er den Mangel kennt, kann er seine Rechte aus § 536 und § 536a nur geltend machen, wenn er sich bei der Annahme ausdrücklich einen Vorbehalt vorbehalten hat.
Wann sie gilt
- Ein Mieter sieht bei der Besichtigung, dass das Fenster undicht ist, unterschreibt aber den Mietvertrag. Später kann er keine Mietminderung wegen des undichten Fensters verlangen.
- Ein Mieter hat vor Vertragsschluss einen deutlichen Hinweis auf Feuchtigkeit im Keller nicht beachtet (grobe Fahrlässigkeit). Er kann Mietminderung nur fordern, wenn der Vermieter den Schimmelbefall arglistig verschwiegen hat.
- Ein Mieter zieht in eine Wohnung ein, obwohl er den defekten Heizkörper kennt, und nimmt die Wohnung an, ohne sich seine Rechte vorzubehalten. Eine spätere Geltendmachung von Rechten nach § 536 oder § 536a ist ausgeschlossen.
- Ein Vermieter verschweigt einen Riss in der tragenden Wand, der für den Mieter nicht erkennbar war. Da der Mieter keine Kenntnis hatte, greift § 536b nicht; er behält seine normalen Rechte.
Was dieser Paragraf nicht sagt
- Mängel, die erst nach Vertragsschluss auftreten, sind nicht von § 536b erfasst, sondern von § 536c (Mängelanzeige und Rechte).
- Die Frage, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat und Schadensersatz zahlen muss, wird in § 536a geregelt.
- Vertragliche Vereinbarungen, die Mietrechte ausschließen oder einschränken, fallen unter § 536d.
- Die außerordentliche Kündigung wegen Mängeln ist nicht Gegenstand von § 536b, sondern von § 543.
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