§ 536 ist die Vorschrift, aus der die Mietminderung folgt – und sie funktioniert anders, als die meisten annehmen. Hat die Mietsache bei Überlassung einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht ein solcher Mangel später, ist der Mieter für diese Zeit von der Mietzahlung befreit; ist die Tauglichkeit nur gemindert, hat er eine "angemessen herabgesetzte Miete" zu entrichten. Die Minderung tritt damit kraft Gesetzes ein. Sie muss nicht erklärt und nicht beantragt werden – sie ist die Folge des Mangels, nicht eine Reaktion darauf.
Drei Einschränkungen begrenzen das. Erstens bleibt nach Absatz 1 Satz 3 eine "unerhebliche" Minderung der Tauglichkeit außer Betracht; Bagatellen führen zu nichts. Zweitens bleibt nach Absatz 1a für die Dauer von drei Monaten eine Minderung außer Betracht, soweit sie auf einer Maßnahme beruht, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient – wer eine Dämmung oder Heizungsumstellung erlebt, kann in diesem Zeitraum also nicht mindern. Drittens gilt die Vorschrift für Mängel: Absatz 2 stellt das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft gleich, Absatz 3 den Fall, dass der Gebrauch durch das Recht eines Dritten entzogen wird.
Absatz 4 ist der Schutzriegel: Bei Wohnraummiete ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Ein Mietvertrag kann die Minderung also nicht ausschließen oder an eine vorherige Zustimmung des Vermieters knüpfen. Wichtig ist, was der Paragraph nicht sagt: Er nennt keine Prozentsätze. Die kursierenden "Mietminderungstabellen" sind Sammlungen einzelner Gerichtsentscheidungen, keine gesetzlichen Werte; die angemessene Herabsetzung hängt vom Ausmaß und der Dauer der Beeinträchtigung ab. Wer mindert, sollte außerdem § 536c beachten – die unterlassene Mängelanzeige kann Rechte kosten – und den Mangel dokumentieren, weil er ihn im Streitfall beweisen muss.