Kein Ausschluss von Mietrechten bei Arglist § 536d
§ 536d BGB: Ein vertraglicher Ausschluss von Mietrechten wegen eines Mangels ist unwirksam, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat.
Auf eine Vereinbarung, durch die die Rechte des Mieters wegen eines Mangels der Mietsache ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Vermieter nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat.
Textfassung in Kraft am .
Quelle: Gesetze im Internet — Bundesministerium der Justiz / juris GmbH (gesetze-im-internet.de), wiedergegeben unter der Lizenz Open (Bundesrecht, no formally named licence).
Was die Vorschrift wirklich sagt
§ 536d BGB verhindert, dass ein Vermieter eine vertragliche Klausel nutzen kann, die dem Mieter seine Rechte wegen eines Mangels nimmt – wenn der Vermieter den Mangel absichtlich verheimlicht hat. Die Klausel ist dann unwirksam, der Mieter behält seine gesetzlichen Rechte, etwa auf Mietminderung oder Schadensersatz.
Das Gesetz spricht von 'arglistigem Verschweigen'. Das bedeutet, der Vermieter kannte den Mangel und hat ihn dem Mieter vorsätzlich nicht mitgeteilt. Ein Versehen oder bloßes Vergessen reicht nicht. Der Vermieter muss die Absicht gehabt haben, den Mieter zu täuschen.
Wann sie gilt
- Der Vermieter weiß, dass die Heizung im Winter oft ausfällt, verschweigt es dem Mieter, und der Mietvertrag enthält eine Klausel 'Mängelrechte ausgeschlossen'. Der Mieter kann sich trotzdem auf Mietminderung berufen.
- Ein Wasserschaden im Keller (Schimmel) war dem Vermieter bekannt, er streicht nur die Wand vor Einzug und sagt nichts. Im Vertrag steht 'Ausschluss jeglicher Gewährleistung'. Die Klausel gilt nicht.
- Der Vermieter versteckt einen Riss in der tragenden Wand hinter einem Möbelstück und verschweigt ihn. Später auftretende Schäden kann der Mieter trotz Ausschlussklausel geltend machen.
- Der Vermieter weiß von einem undichten Dach, sagt aber dem Mieter nichts. Im Vertrag heißt es 'Der Mieter verzichtet auf alle Ansprüche wegen Mängeln'. § 536d macht diesen Verzicht unwirksam.
Was dieser Paragraf nicht sagt
- Fahrlässiges Verschweigen, bei dem der Vermieter den Mangel nicht kannte, aber hätte kennen müssen – dafür greift § 536d nicht.
- Mängel, die der Mieter bei Vertragsschluss kannte – dies regelt § 536b, nicht § 536d.
- Mängel, die erst nach Vertragsabschluss auftreten und vom Vermieter nicht verschwiegen wurden – hierfür gelten §§ 536c ff.
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