Anpassung von Pauschale und Vorauszahlung § 560
§ 560 BGB regelt die Anpassung von Betriebskostenpauschalen und Vorauszahlungen. Erhöhungen erfordern Textform, Begründung und Wirtschaftlichkeit.
- (1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
- (2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
- (3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.
- (4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
- (5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
- (6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Textfassung in Kraft am .
Quelle: Gesetze im Internet — Bundesministerium der Justiz / juris GmbH (gesetze-im-internet.de), wiedergegeben unter der Lizenz Open (Bundesrecht, no formally named licence).
Was die Vorschrift wirklich sagt
§ 560 BGB regelt, wie Betriebskostenpauschalen und Vorauszahlungen auf Betriebskosten während eines laufenden Mietverhältnisses geändert werden können. Bei einer Betriebskostenpauschale darf der Vermieter Steigerungen nur dann auf den Mieter umlegen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Eine solche Erhöhung verlangt eine Erklärung in Textform, in der der Grund bezeichnet und erläutert wird.
Der Mieter schuldet den erhöhten Pauschalbetrag ab dem Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung. Rückwirkende Erhöhungen der Pauschale sind nur unter engen Voraussetzungen zulässig: Sie wirken höchstens auf den Beginn des vorausgehenden Kalenderjahres zurück und erfordern, dass der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis der Kostenerhöhung abgibt. Sinkender Aufwand führt zwingend zu einer Herabsetzung der Pauschale ab dem Zeitpunkt der Ermäßigung.
Haben die Vertragsparteien Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, kann jede Seite nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen. Bei allen Anpassungen gilt stets der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Vereinbarungen, die von diesen Regelungen zum Nachteil des Mieters abweichen, sind unwirksam.
Wann sie gilt
- Der Vermieter erhöht nach einer Abrechnung über die Betriebskosten die monatliche Vorauszahlung auf einen angemessenen Betrag.
- Die Müllgebühren der Gemeinde steigen, woraufhin der Vermieter bei einer vereinbarten Pauschale eine Erhöhung in Textform erklärt und begründet.
- Grundbesitzabgaben reduzieren sich rückwirkend, woraufhin die Betriebskostenpauschale ab dem Zeitpunkt der Ermäßigung gesenkt werden muss.
- Ein Mieter verlangt nach einer Abrechnung in Textform die Herabsetzung seiner Vorauszahlungen, da die bisherigen Vorauszahlungen zu hoch angesetzt waren.
Was dieser Paragraf nicht sagt
- Die allgemeine Erhöhung der Grundmiete wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (geregelt in § 558b BGB).
- Die Erhöhung der Miete nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen (geregelt in § 559 BGB).
- Das Recht des Mieters zur Sonderkündigung nach einer Mieterhöhung (geregelt in § 561 BGB).
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