Mieterhöhung nach Modernisierung § 559 BGB
Nach Modernisierung darf die Miete um 8 Prozent der Kosten steigen. Die Kappungsgrenze liegt bei maximal 3 Euro (oder 2 Euro) je qm innerhalb von 6 Jahren.
- (1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Im Fall des § 555b Nummer 4a ist die Erhöhung nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschluss frei wählen kann und der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 des Telekommunikationsgesetzes als Betriebskosten umlegt oder umgelegt hat.
- (2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln. Dabei ist der Abnutzungsgrad der Bauteile und Einrichtungen, die von einer modernisierenden Erneuerung erfasst werden, angemessen zu berücksichtigen.
- (3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. (3a) Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach Absatz 1 darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen, nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich abweichend von Satz 1 nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Sind bei einer Modernisierungsmaßnahme, die mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt wird und die zu einer Erhöhung der jährlichen Miete nach Absatz 1 berechtigt, zugleich die Voraussetzungen des § 555b Nummer 1 oder Nummer 1a erfüllt, so darf sich die monatliche Miete insoweit um nicht mehr als 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen; die Sätze 1 und 2 bleiben unberührt.
- (4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn 1. die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder 2. die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte, es sei denn, die Modernisierungsmaßnahme erfüllt auch die Voraussetzungen des § 555b Nummer 1 oder Nummer 1a und wurde mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt.
- (5) Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.
- (6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. (+++ § 559: Zur Anwendung vgl. § 578 Abs. 3 Satz 1 +++) (+++ § 559 Abs. 4: Zur Nichtanwendung vgl. § 559c Abs. 1 Satz 3 +++)
Textfassung in Kraft am .
Quelle: Gesetze im Internet — Bundesministerium der Justiz / juris GmbH (gesetze-im-internet.de), wiedergegeben unter der Lizenz Open (Bundesrecht, no formally named licence).
Was die Vorschrift wirklich sagt
Diese Vorschrift erlaubt es Vermietern, nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 8 Prozent der aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Werden gleichzeitig Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt, die ohnehin zur Instandhaltung erforderlich gewesen wären, müssen diese Kosten herausgerechnet und durch Schätzung unter Berücksichtigung des Abnutzungsgrades abgezogen werden.
Es gelten gesetzliche Kappungsgrenzen: Die monatliche Miete darf sich durch die Erhöhung innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Lag die monatliche Miete vor der Erhöhung unter 7 Euro je Quadratmeter, beträgt diese Begrenzung 2 Euro je Quadratmeter. Bei bestimmten Heizungseinbauten gilt ein gesonderter Rahmen von maximal 0,50 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren.
Eine Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie für den Mieter auch unter Berücksichtigung künftiger Betriebskosten eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Solche Härtegründe müssen rechtzeitig mitgeteilt werden, es sei denn, die tatsächliche Erhöhung übersteigt die angekündigte um mehr als 10 Prozent. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam.
Wann sie gilt
- Der Vermieter dämmt die Fassade zur Energieeinsparung und legt 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die jährliche Miete um.
- Bei einer Modernisierung werden abgenutzte Bauteile ausgetauscht und der Instandhaltungsanteil wird von den Gesamtkosten abgezogen.
- Eine Modernisierungserhöhung wird gekappt, weil die Grenze von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren erreicht ist.
- Ein Mieter beruft sich wegen eines finanziellen Härtefalls auf einen Ausschluss der Mieterhöhung.
Was dieser Paragraf nicht sagt
- Reguläre Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ohne Modernisierung (§ 558).
- Das formelle Verfahren zur Erklärung und Geltendmachung der Erhöhung (§ 559b).
- Das vereinfachte Verfahren für die Anrechnung von Modernisierungskosten (§ 559c).
- Das Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Zugang der Mieterhöhung (§ 561).
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