Cargas o servidumbres no aparentes: Art. 1483
Ante cargas no aparentes no mencionadas en escritura, el comprador puede rescindir o pedir indemnización en un año, o solo indemnización tras un año.
Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente. Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria o solicitar la indemnización. Transcurrido el año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre.
Texto vigente a .
Fuente: Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE) (boe.es), reproducido con licencia Reuse permitted including commercial, with attribution.
Qué dice, en palabras claras
Este precepto regula los casos en que una finca se vende gravada con una carga o servidumbre no aparente que no consta en la escritura pública, cuando sea razonable presuponer que el comprador no habría adquirido el inmueble de haber conocido su existencia.
Ante esta situación, el comprador puede optar entre solicitar la rescisión del contrato de compraventa o pedir la indemnización correspondiente por el gravamen oculto.
El plazo para ejercitar la opción entre rescisión o indemnización es de un año desde el otorgamiento de la escritura pública. Transcurrido ese plazo de un año, el comprador únicamente podrá exigir la indemnización, disponiendo de un plazo de un año contado desde el día en que descubra la carga o servidumbre.
Cuándo se aplica
- Descubrimiento de una servidumbre de acueducto o tubería subterránea en la finca que no consta en la escritura pública.
- Existencia de un derecho de paso de cables bajo el terreno que no resulta visible a simple vista ni fue reflejado en el contrato.
- Constatación de una carga urbanística oculta en la finca comprada que impide el uso previsto y no fue mencionada al escriturar.
Qué no dice este artículo
- Defectos o vicios ocultos de carácter físico en la edificación o inmueble.
- Servidumbres aparentes y visibles a simple vista, como un camino o canal sobre el terreno.
- Cargas o gravámenes expresamente mencionados e incluidos en la escritura de compraventa.
- Pérdida de la propiedad de la finca por sentencia firme basada en un derecho anterior.
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