Artículo 1563 del Código Civil

El arrendatario responde de deterioro o pérdida: Art. 1563

El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya (artículo 1563 del CC).

Texto oficial Artículo 1563 del Código Civil — España

El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

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Fuente: Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE) (boe.es), reproducido con licencia Reuse permitted including commercial, with attribution.

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Qué dice, en palabras claras

El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. Lo decisivo del artículo no es la responsabilidad, sino esas ocho últimas palabras: quien tiene que probar es el inquilino, no el propietario.

El propietario que reclama un daño no está obligado a demostrar cómo se produjo ni que el inquilino se comportó mal. Le basta con acreditar el deterioro. Es entonces el arrendatario quien, si quiere librarse, debe probar que ocurrió sin culpa suya: por una avería estructural, por un defecto preexistente, por un hecho ajeno, por un caso de fuerza mayor. Esa inversión de la carga probatoria es lo que hace que las discusiones sobre daños al final de un contrato sean tan desiguales cuando el inquilino no conserva documentación.

El artículo se refiere a la cosa arrendada durante toda la vigencia del contrato, no solo al momento de la devolución. Y no está solo: el 1564 extiende la responsabilidad al deterioro causado por las personas de su casa, y el 1561 excluye lo que se menoscaba por el tiempo o por causa inevitable, que es la principal vía de defensa. Ante un daño de importancia —un incendio, una inundación— la determinación de la causa suele requerir informe pericial, y conviene abordarlo con asesoramiento.

Cuándo se aplica

  • Aparece un daño en la vivienda al final del contrato y el propietario reclama su reparación.
  • Un incendio o una inundación en el piso alquilado obliga a determinar quién responde.
  • Se estropea un electrodoméstico incluido en el arrendamiento y no está claro por qué.
  • El arrendatario sostiene que el desperfecto proviene de un defecto del edificio y no de su uso.
  • Desaparecen elementos del inmueble arrendado amueblado.

Qué no dice este artículo

  • No obliga al propietario a demostrar la culpa del inquilino: la prueba de la ausencia de culpa recae sobre el arrendatario.
  • No alcanza al deterioro por el paso del tiempo ni por causa inevitable, expresamente salvado por el artículo 1561.
  • No cubre los daños causados por terceros ajenos al inquilino, aunque sí los causados por las personas de su casa conforme al artículo 1564.
  • No fija la cuantía de la reparación ni permite descontar de la fianza sin justificar el importe.

Casos de ejemplo

Situaciones inventadas, escritas para mostrar cómo opera la norma. No son casos reales, ni sentencias, ni precedentes: no dicen cómo acabaría el tuyo.

Ejemplo ilustrativo

Se produce un escape de agua en un piso alquilado que daña el suelo y la vivienda de abajo. El propietario sostiene que la culpa es del inquilino; el inquilino dice que él no ha tocado nada y que la instalación es antigua.

Cómo se aplica la norma

El artículo 1563 invierte lo que suele esperarse: acreditado el deterioro, es el arrendatario quien debe probar que se produjo sin culpa suya. El hecho decisivo es el origen técnico de la fuga —una junta envejecida de la instalación general no es lo mismo que un latiguillo mal montado por el inquilino—, y quien lo determina es el informe de un perito o de un fontanero, no la discusión entre las partes. Conviene fijarlo antes de reparar, porque la reparación borra la prueba.

Cómo se acordaron las partes

Acuerdan pedir conjuntamente el informe del perito del seguro y estar a lo que diga sobre el origen: si la causa es la instalación, la asume el propietario; si es un elemento instalado por el inquilino, la asume él; y en ambos casos los daños al piso de abajo se tramitan por el seguro.

Ejemplo ilustrativo

Un pequeño incendio en la cocina de un piso alquilado quema el mobiliario alto. El inquilino explica que se originó en el enchufe del extractor y aporta el parte de bomberos; el propietario reclama la reposición íntegra.

Cómo se aplica la norma

El artículo 1563 hace responder al arrendatario del deterioro «a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya», de modo que la posición de partida es contraria a él y el parte de bomberos es lo que puede moverla. El hecho decisivo es la causa del incendio y a qué esfera pertenece: una instalación eléctrica preexistente y defectuosa no es lo mismo que un aparato conectado en malas condiciones por quien vive allí.

Cómo se acordaron las partes

Acuerdan repartir la reposición del mobiliario en función de lo que concluya el informe pericial, adelantando el propietario el importe para poder rehacer la cocina y regularizando después la parte que corresponda a cada uno.

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