Artículo 1562 del Código Civil

Se presume buen estado al arrendar: Art. 1562

Si no se describe el estado de la finca al arrendar, el art. 1562 presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

Texto oficial Artículo 1562 del Código Civil — España

A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

Texto vigente a .

Fuente: Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE) (boe.es), reproducido con licencia Reuse permitted including commercial, with attribution.

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Qué dice, en palabras claras

Un solo renglón que gana o pierde la mayoría de las discusiones sobre fianzas: a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

El artículo reparte la carga de la prueba, y lo hace en contra del inquilino. Si no hay inventario, ni anexo descriptivo, ni fotografías incorporadas al contrato, el punto de partida jurídico es que el piso estaba bien. Quien sostenga que ya venía con el parquet rayado o con la pared manchada tendrá que demostrarlo, y a la salida eso es notablemente más difícil que a la entrada. De ahí que la recomendación práctica sea inmediata y barata: describir el estado el día de la firma, con fotos fechadas y firmadas por las dos partes.

La presunción no es absoluta, porque el propio texto la deja abierta "salvo prueba en contrario": no impide acreditar el estado real por otros medios —mensajes, correos con el arrendador, testigos, informes—, solo determina quién tiene que hacerlo. Y es una pieza que hay que leer con el artículo 1561, que salva lo deteriorado por el tiempo o por causa inevitable: el 1562 fija dónde se empezaba y el 1561 qué parte de la diferencia es imputable. Si la discusión ya está planteada, conviene reunir toda la prueba disponible antes de negociar.

Cuándo se aplica

  • El contrato no incluye inventario ni fotografías y a la salida se discute el estado inicial de la vivienda.
  • El inquilino sostiene que un desperfecto ya existía cuando entró y el propietario lo niega.
  • Se firma un contrato de local sin describir el estado de las instalaciones.
  • Las partes discuten sobre unas fotografías tomadas por una sola de ellas sin firma de la otra.
  • El arrendador pretende descontar de la fianza defectos anteriores al arrendamiento.

Qué no dice este artículo

  • No impide probar lo contrario: es una presunción que se destruye con prueba, no una regla cerrada.
  • No hace responsable al inquilino de todo lo que aparezca al final: sobre el estado de partida se superpone el artículo 1561, que salva el menoscabo por el tiempo o por causa inevitable.
  • No exige forma alguna para la descripción del estado. No dice que deba ser un documento notarial ni un modelo concreto: basta con que el estado se exprese.
  • No regula la fianza ni el plazo para devolverla, que en vivienda están en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Casos de ejemplo

Situaciones inventadas, escritas para mostrar cómo opera la norma. No son casos reales, ni sentencias, ni precedentes: no dicen cómo acabaría el tuyo.

Ejemplo ilustrativo

Al entrar en un piso no se firmó inventario ni se hizo ninguna descripción del estado. Tres años después, el propietario descuenta de la fianza varios desperfectos que la inquilina asegura que ya estaban el día que llegó.

Cómo se aplica la norma

El artículo 1562 reparte la carga de la prueba: a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario. El hecho decisivo es, por tanto, si existe alguna descripción del estado inicial. No hace falta que sea notarial ni con un modelo concreto: unas fotografías fechadas y aceptadas por ambos bastan. Sin ninguna, quien tiene que probar es el inquilino.

Cómo se acordaron las partes

Acuerdan que el propietario descuenta solo los dos desperfectos documentados en el parte de una avería anterior y devuelve el resto de la fianza, y que firman un anexo con fotografías para el próximo contrato.

Ejemplo ilustrativo

Una inquilina hizo fotografías el día de la entrega de llaves y se las envió por mensaje al propietario, que las recibió sin comentarlas. Al salir, discuten sobre unas marcas en la pared del pasillo.

Cómo se aplica la norma

La presunción del artículo 1562 admite prueba en contrario, y esas fotografías son exactamente eso. El hecho decisivo es si son datables y atribuibles al inmueble: el mensaje con fecha, el detalle reconocible de cada estancia y el hecho de que el propietario las recibiera sin objetar convierten un recuerdo en una descripción del estado inicial. La discusión deja entonces de ser sobre quién debe probar y pasa a ser sobre qué muestran.

Cómo se acordaron las partes

Acuerdan aceptar las fotografías como estado de partida, excluir de la liquidación las marcas visibles en ellas y repartir a medias el repaso de pintura del pasillo.

El mismo problema en otros países

Los demás ordenamientos de esta colección responden al mismo problema cotidiano con normas propias.

La comparación y estos resúmenes están en inglés.

The landlord kept the deposit: how five legal systems decide who was right

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