Artículo 397 del Código Civil

Prohibido alterar cosa común sin consentimiento (Art. 397)

El art. 397 CC prohíbe a los condueños alterar la cosa común sin consentimiento de los demás, incluso si resultara ventajoso para todos.

Texto oficial Artículo 397 del Código Civil — España

Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.

Texto vigente a .

Fuente: Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE) (boe.es), reproducido con licencia Reuse permitted including commercial, with attribution.

Leer este artículo en la fuente oficial →

Qué dice, en palabras claras

Una línea, y de las más tajantes del Código: ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos. La coletilla final es lo que convierte este artículo en algo distinto de una obviedad. Anticipa y rechaza el argumento que siempre se esgrime — "lo he hecho por el bien de todos", "ha revalorizado la finca" — y lo declara irrelevante. Que la obra sea buena no sustituye al consentimiento.

El régimen que resulta es exigente: para alterar hace falta el consentimiento de los demás, no la mayoría. Es la diferencia decisiva frente al artículo 398, que sí permite decidir por mayoría los actos de administración y mejor disfrute. La línea entre administrar y alterar es, por tanto, la frontera entre lo que se vota y lo que se consensúa, y es donde se libran casi todos estos conflictos: cambiar el destino de un local, tirar un tabique, construir un anexo o instalar algo permanente no son actos de administración.

El artículo no dice qué ocurre cuando la alteración ya está hecha: no fija plazo, ni indemnización, ni ordena por sí mismo la reposición. En la práctica lo que se reclama es volver las cosas a su estado anterior a costa de quien alteró, y en su caso los daños. Antes de emprender una obra en una cosa común conviene obtener el consentimiento por escrito, y ante una alteración ya ejecutada conviene consultar cuanto antes.

Cuándo se aplica

  • Un hermano hace obras de calado en la casa heredada sin consultar a los demás copropietarios.
  • Un comunero derriba un tabique o cambia la distribución del local común.
  • Se construye un anexo, una piscina o un cobertizo en la finca indivisa por decisión de uno solo.
  • Un copropietario cambia el destino de la cosa común, por ejemplo convirtiendo una vivienda en alojamiento turístico.
  • Se discute si una actuación concreta es simple administración, que se decide por mayoría, o alteración, que exige consentimiento.

Qué no dice este artículo

  • No basta con la mayoría. Para alterar el texto exige el consentimiento de los demás; la mayoría solo decide los actos de administración del artículo 398.
  • No admite la justificación del beneficio común: el artículo excluye expresamente el argumento de que la alteración pueda resultar ventajosa para todos.
  • No impide las obras de conservación necesarias, que son otra cosa y se rigen por el artículo 395.
  • No regula las obras en un edificio en régimen de propiedad horizontal, donde la alteración de elementos comunes se somete a la ley especial.

Casos de ejemplo

Situaciones inventadas, escritas para mostrar cómo opera la norma. No son casos reales, ni sentencias, ni precedentes: no dicen cómo acabaría el tuyo.

Ejemplo ilustrativo

Uno de los hermanos que comparten una casa heredada emprende por su cuenta una reforma: tira un tabique, abre un hueco nuevo y cambia la distribución de la planta baja. Terminada la obra, envía a los demás la factura y les pide su parte.

Cómo se aplica la norma

El artículo 397 exige el consentimiento de los demás condueños para hacer alteraciones en la cosa común y rechaza expresamente el argumento de que la obra pueda resultar ventajosa para todos, que es justo el que se esgrime en estos casos. El hecho decisivo es si lo ejecutado fue conservación —sustituir una viga podrida— o alteración —abrir huecos, cambiar la distribución—: lo primero se reparte por el artículo 395 y lo segundo no obliga a quien no lo consintió.

Cómo se acordaron las partes

Acuerdan que los hermanos asumen por cuotas la parte correspondiente a la reparación de la cubierta, valorada por un aparejador elegido de común acuerdo, y que la reforma interior queda a cargo de quien la decidió sin que le dé mayor cuota.

Ejemplo ilustrativo

En una finca rústica en proindiviso, uno de los copropietarios tala una hilera de almendros viejos y planta en su lugar un cultivo distinto que exige riego. Los demás se enteran cuando ya está hecho.

Cómo se aplica la norma

El artículo 397 no distingue entre alteraciones acertadas y desacertadas: prohíbe hacerlas sin consentimiento de los demás, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos. El hecho decisivo es si el cambio modifica el destino o la sustancia de la finca —cambiar el cultivo y la infraestructura de riego lo hace— o si es una labor ordinaria de mantenimiento. La rentabilidad esperada del nuevo cultivo no sustituye al consentimiento que faltó.

Cómo se acordaron las partes

Acuerdan ratificar el cambio de cultivo por escrito a cambio de que quien lo emprendió asuma íntegramente la instalación de riego y de que las próximas decisiones sobre la finca se tomen en una reunión anual con acta firmada.

Artículos relacionados

Art. 392 Propiedad pro indiviso entre varias personas: Art. 392 Art. 394 Uso de la cosa común: permitido si no perjudica – Art. 394 Art. 395 Gastos de conservación obligatorios | Art. 395 CC Art. 398 Acuerdos por mayoría de intereses en cosa común (Art. 398) Art. 396 Qué es elemento común y privativo: Art. 396 CC

Esta es la ley. Resolvamos tu problema.

Cuenta qué está pasando. Un mediador neutral escucha tu versión y la de la otra parte, y os acompaña a un acuerdo escrito. En la configuración avanzada puedes pedir que la decisión se motive en el Código Civil español.

Esto es con

O bien abre directamente una sesión e invita a la otra parte.

Copiamos este texto de la fuente oficial y lo cotejamos con ella en cada carga de la página, pero no podemos garantizar que esté completo, actualizado ni libre de errores, y no asumimos responsabilidad alguna por su uso. Una modificación puede surtir efecto antes de que el texto consolidado la recoja. El texto del editor oficial está enlazado abajo; en caso de discrepancia, prevalece el oficial.

Esta página reproduce el texto del artículo 397 del Código Civil vigente en la fecha indicada y explica su contenido en términos generales. No es un dictamen jurídico y no tiene en cuenta las circunstancias de tu caso, que pueden cambiar por completo la respuesta. Para un conflicto en curso, para los plazos de prescripción y antes de cualquier actuación judicial, acude a un abogado.

← Todos los artículos del Código Civil