Artículo 395 del Código Civil

Gastos de conservación obligatorios | Art. 395 CC

El artículo 395 del Código Civil establece que todo copropietario puede obligar a contribuir a los gastos de conservación, salvo que se renuncie al dominio.

Texto oficial Artículo 395 del Código Civil — España

Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.

Texto vigente a .

Fuente: Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE) (boe.es), reproducido con licencia Reuse permitted including commercial, with attribution.

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Qué dice, en palabras claras

Este artículo da a cualquier copropietario una facultad concreta: obligar a los demás a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. No es una recomendación ni depende de que exista un acuerdo previo. Quien adelanta lo necesario para conservar la cosa puede reclamar la parte de los demás.

Y a continuación viene la única salida que el Código admite, redactada de forma tan estricta que en la práctica casi nadie la usa: "sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio". Es decir, dejar de pagar tiene un precio, y ese precio es la propiedad. No existe la opción de conservar la cuota y no contribuir alegando que uno no usa la cosa o que no estaba de acuerdo con la obra.

La palabra que delimita el alcance es "conservación". El artículo cubre lo necesario para que la cosa se mantenga: reparaciones, impuestos y cargas, seguros, lo que evita el deterioro. No cubre las mejoras ni las alteraciones que un comunero decide por su cuenta, que caen bajo el artículo 397 y requieren el consentimiento de los demás. La frontera entre reparación necesaria y mejora voluntaria es justamente donde suelen chocar los copropietarios, y merece plantearse con asesoramiento antes de encargar la obra.

Cuándo se aplica

  • Hay que reparar el tejado de la casa heredada y solo uno de los copropietarios quiere pagarlo.
  • Un comunero adelanta el importe del seguro o del impuesto de la finca común y reclama su parte a los demás.
  • Un copropietario que nunca usa el inmueble se niega a contribuir a su mantenimiento.
  • Se discute si una obra en la cosa común es conservación necesaria o una mejora voluntaria.
  • Uno de los comuneros plantea renunciar a su cuota para no asumir una derrama costosa.

Qué no dice este artículo

  • No permite dejar de pagar por no usar la cosa: la única exención que contempla el texto es la renuncia a la parte que se tiene en el dominio.
  • No cubre las mejoras ni las obras de alteración decididas por un comunero: esas requieren el consentimiento de los demás conforme al artículo 397.
  • No fija cuotas: lo que corresponde a cada uno depende de su participación, no de un reparto por cabezas.
  • No se aplica a las cuotas de una comunidad de propietarios de un edificio, que se rigen por la ley especial de propiedad horizontal.

Casos de ejemplo

Situaciones inventadas, escritas para mostrar cómo opera la norma. No son casos reales, ni sentencias, ni precedentes: no dicen cómo acabaría el tuyo.

Ejemplo ilustrativo

El tejado de una casa en proindiviso empezó a filtrar agua y uno de los copropietarios encargó la reparación y la pagó entera. Al pedir a los demás su parte, uno contesta que él nunca usa la casa y que por tanto no le corresponde poner nada.

Cómo se aplica la norma

El artículo 395 da derecho a obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación, y la única exención que contempla es renunciar a la parte que se tiene en el dominio, que significa perderla. No usar la cosa no exime. El hecho decisivo es si la obra era conservación o mejora: la primera se reparte por cuotas conforme a este artículo, y la segunda es alteración y necesita el consentimiento de los demás por el artículo 397.

Cómo se acordaron las partes

Acuerdan separar la factura en dos: el arreglo del tejado y el canalón se reparten por cuotas y se abonan en tres plazos, y las ventanas nuevas, que nadie pidió, quedan a cargo de quien las encargó.

Ejemplo ilustrativo

En una comunidad de bienes sobre un local, dos de los tres dueños quieren contratar un seguro y una revisión anual de la instalación eléctrica. El tercero se niega a aportar nada mientras el local esté vacío.

Cómo se aplica la norma

El artículo 395 permite obligar a contribuir a los gastos de conservación de la cosa común, y una póliza y una revisión reglamentaria de la instalación encajan en esa categoría con más naturalidad que cualquier mejora. El hecho decisivo es si el gasto conserva la cosa o la mejora, no si el local produce ingresos: que esté vacío no cambia la naturaleza del gasto ni la cuota de cada uno.

Cómo se acordaron las partes

Acuerdan contratar la póliza y la revisión con reparto por cuotas, domiciliadas en una cuenta común alimentada con una aportación anual fija, y revisar el importe cuando el local se alquile.

El mismo problema en otros países

Los demás ordenamientos de esta colección responden al mismo problema cotidiano con normas propias.

La comparación y estos resúmenes están en inglés.

Who pays for the roof and the lift: shared building costs in four legal systems

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