Artículo 394 del Código Civil

Uso de la cosa común: permitido si no perjudica – Art. 394

El art. 394 CC permite a cada copropietario usar la cosa común conforme a su destino y sin perjudicar a la comunidad ni impedir el uso de los demás.

Texto oficial Artículo 394 del Código Civil — España

Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.

Texto vigente a .

Fuente: Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE) (boe.es), reproducido con licencia Reuse permitted including commercial, with attribution.

Leer este artículo en la fuente oficial →

Qué dice, en palabras claras

El artículo resuelve la pregunta más frecuente entre copropietarios: si la casa es de los tres, ¿puede uno usarla? La respuesta es que sí, cada partícipe puede servirse de las cosas comunes, pero con tres condiciones acumulativas que el texto enumera: usarlas conforme a su destino, no perjudicar el interés de la comunidad, y no impedir a los copartícipes utilizarlas según su derecho.

La tercera condición es la que decide los conflictos reales. El uso de un comunero es legítimo mientras sea compatible con el de los demás; deja de serlo cuando se convierte en uso excluyente. El hermano que ocupa la casa familiar todo el año y cambia la cerradura no está usando la cosa común: está impidiendo que los otros la usen. Y nótese que el artículo no exige permiso previo ni acuerdo de la mayoría para usar: el uso conforme al destino es un derecho de cada uno, no una concesión.

El precepto tampoco fija turnos, ni tarifas, ni compensaciones. Cuando el uso exclusivo se ha prolongado, la discusión suele girar sobre si el ocupante debe algo a los demás, y esa es una cuestión que el artículo no resuelve por sí solo; en la práctica se plantea junto con el artículo 398, que permite acordar por mayoría cómo se administra y disfruta la cosa, y con el 400, que permite salir de la comunidad. Ante un uso exclusivo consolidado conviene asesorarse antes de reclamar.

Cuándo se aplica

  • Uno de los hermanos vive todo el año en la casa heredada mientras los demás no pueden usarla.
  • Un copropietario alquila la vivienda común a un tercero sin contar con los otros.
  • Un comunero instala sus muebles y enseres en el local común y ocupa todo el espacio.
  • Se discute si el uso que hace un copropietario respeta el destino de la finca o lo altera.
  • Los copropietarios de una casa de vacaciones no se ponen de acuerdo sobre el reparto de temporadas.

Qué no dice este artículo

  • No fija turnos ni un calendario de uso. Establecer cómo se reparte el disfrute es materia de acuerdo, y en su defecto de decisión por mayoría conforme al artículo 398.
  • No fija una renta ni una compensación automática a favor de quien no usa la cosa: el artículo no cuantifica nada.
  • No permite el uso exclusivo, por pequeño que sea el resto: la condición expresa es no impedir a los copartícipes utilizar la cosa según su derecho.
  • No autoriza a alterar la cosa común para adaptarla al uso propio. Cualquier alteración requiere el consentimiento de los demás conforme al artículo 397.

Casos de ejemplo

Situaciones inventadas, escritas para mostrar cómo opera la norma. No son casos reales, ni sentencias, ni precedentes: no dicen cómo acabaría el tuyo.

Ejemplo ilustrativo

De tres hermanos que heredaron una casa, uno se ha instalado en ella todo el año. Cambió la cerradura para «evitar problemas» y a los otros dos les dice que avisen con mucha antelación si quieren ir, cosa que en la práctica nunca cuadra.

Cómo se aplica la norma

El artículo 394 permite a cada partícipe servirse de las cosas comunes con un límite expreso: no impedir a los copartícipes utilizarlas según su derecho. El hecho que decide no es que uno viva allí, sino si los demás han pedido usar la casa y se les ha negado el acceso, porque el uso exclusivo simplemente tolerado durante años no genera por sí solo una compensación, mientras que el uso que excluye a los demás sí abre esa conversación.

Cómo se acordaron las partes

Acuerdan que quien ocupa la casa continúa en ella y abona a los otros dos una cantidad mensual acordada a partir de la fecha del acuerdo, sin reclamación por lo anterior, con copia de llaves para los tres y revisión si alguno decide instalarse.

Ejemplo ilustrativo

Dos copropietarios de un apartamento en la costa descubren que el tercero lo lleva dos veranos alquilando por semanas y quedándose con el dinero. Él responde que solo usa «su parte» del tiempo.

Cómo se aplica la norma

El artículo 394 exige disponer de la cosa común conforme a su destino y sin perjudicar el interés de la comunidad, y arrendarla a terceros excede el uso personal que el precepto ampara. El hecho decisivo es si los demás consintieron ese arrendamiento, expresa o tácitamente: sin ese consentimiento, lo cobrado son frutos de la cosa común y corresponden a todos en proporción a sus cuotas, no a quien firmó los contratos.

Cómo se acordaron las partes

Acuerdan liquidar las rentas de las dos temporadas por cuotas descontando gastos justificados de limpieza y suministros, y regular el alquiler futuro con precio mínimo, plataforma única y reparto trimestral.

Artículos relacionados

Art. 392 Propiedad pro indiviso entre varias personas: Art. 392 Art. 395 Gastos de conservación obligatorios | Art. 395 CC Art. 397 Prohibido alterar cosa común sin consentimiento (Art. 397) Art. 398 Acuerdos por mayoría de intereses en cosa común (Art. 398) Art. 400 Puede pedir la división en cualquier tiempo (Art. 400)

Esta es la ley. Resolvamos tu problema.

Cuenta qué está pasando. Un mediador neutral escucha tu versión y la de la otra parte, y os acompaña a un acuerdo escrito. En la configuración avanzada puedes pedir que la decisión se motive en el Código Civil español.

Esto es con

O bien abre directamente una sesión e invita a la otra parte.

Copiamos este texto de la fuente oficial y lo cotejamos con ella en cada carga de la página, pero no podemos garantizar que esté completo, actualizado ni libre de errores, y no asumimos responsabilidad alguna por su uso. Una modificación puede surtir efecto antes de que el texto consolidado la recoja. El texto del editor oficial está enlazado abajo; en caso de discrepancia, prevalece el oficial.

Esta página reproduce el texto del artículo 394 del Código Civil vigente en la fecha indicada y explica su contenido en términos generales. No es un dictamen jurídico y no tiene en cuenta las circunstancias de tu caso, que pueden cambiar por completo la respuesta. Para un conflicto en curso, para los plazos de prescripción y antes de cualquier actuación judicial, acude a un abogado.

← Todos los artículos del Código Civil