Artículo 398 del Código Civil

Acuerdos por mayoría de intereses en cosa común (Art. 398)

Los acuerdos se toman por mayoría de intereses. Si no hay mayoría o el acuerdo es gravemente perjudicial, el juez nombra un administrador.

Texto oficial Artículo 398 del Código Civil — España

Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad. Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador. Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.

Texto vigente a .

Fuente: Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE) (boe.es), reproducido con licencia Reuse permitted including commercial, with attribution.

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Qué dice, en palabras claras

Para administrar y disfrutar mejor la cosa común, los acuerdos de la mayoría son obligatorios. Pero el artículo aclara inmediatamente cómo se cuenta esa mayoría, y es aquí donde se equivoca casi todo el mundo: no hay mayoría sino cuando el acuerdo lo toman los partícipes que representen la mayor cantidad de intereses. Se cuentan cuotas, no cabezas. Tres hermanos con un tercio cada uno suman mayoría siendo dos; un solo comunero con el sesenta por ciento la tiene él solo.

El tercer inciso es el que da salida al bloqueo, y es lo más útil del artículo para quien está atrapado en una copropiedad paralizada: si no resultare mayoría, o si el acuerdo de esta fuere gravemente perjudicial a los interesados, el Juez proveerá a instancia de parte lo que corresponda, incluso nombrar un administrador. No solo cubre el empate: cubre también el caso del comunero mayoritario que impone decisiones dañinas.

El párrafo final acota el ámbito: cuando parte de la cosa pertenece privadamente a alguno de los partícipes y otra parte es común, la regla de la mayoría solo se aplica a la parte común. Y hay un límite que no está en este artículo sino en el anterior: la mayoría sirve para administrar, no para alterar. Distinguir un acto de administración de una alteración es la cuestión previa a cualquier votación, y conviene resolverla con asesoramiento antes de convocar a los comuneros.

Cuándo se aplica

  • Los copropietarios quieren alquilar el local común y uno de ellos se opone.
  • Una comunidad de bienes está bloqueada porque nadie reúne la mayoría de intereses.
  • El comunero mayoritario impone decisiones que perjudican gravemente a los demás.
  • Se plantea nombrar a alguien que administre la finca común ante la falta de acuerdo.
  • Se discute si una decisión concreta puede tomarse por mayoría o requiere el consentimiento de todos.

Qué no dice este artículo

  • No cuenta por personas: la mayoría se forma con la mayor cantidad de intereses, es decir por cuotas de participación.
  • No permite alterar la cosa común. Para las alteraciones el artículo 397 exige el consentimiento de los demás, por muy amplia que sea la mayoría.
  • No regula las juntas de una comunidad de propietarios de un edificio, cuyas mayorías y quórums están en la Ley de Propiedad Horizontal.
  • No obliga a permanecer en la comunidad: quien no acepta el modo en que se administra puede pedir la división conforme al artículo 400.

Casos de ejemplo

Situaciones inventadas, escritas para mostrar cómo opera la norma. No son casos reales, ni sentencias, ni precedentes: no dicen cómo acabaría el tuyo.

Ejemplo ilustrativo

Cuatro personas son dueñas de un local heredado. Tres quieren alquilarlo y una se opone a todo lo que se propone, de modo que el local lleva dos años cerrado y generando gastos.

Cómo se aplica la norma

El artículo 398 no cuenta cabezas: la mayoría existe cuando la forman los partícipes que representan «la mayor cantidad de los intereses», es decir, por cuotas. El hecho decisivo es cuánto representa cada uno: tres personas que sumen el 40 % no forman mayoría frente a una con el 60 %. Y cuando no hay mayoría, o cuando el acuerdo es gravemente perjudicial, el propio artículo abre la vía de pedir al Juez que provea, incluso nombrando administrador.

Cómo se acordaron las partes

Acuerdan encargar la gestión del alquiler a una administración de fincas elegida entre los cuatro, con un precio mínimo por debajo del cual no se firma y reparto trimestral de rentas según cuota.

Ejemplo ilustrativo

En una casa compartida entre varios copropietarios hay que sustituir la caldera antes del invierno. La mayoría lo aprueba; uno se opone y dice que ninguna decisión le obliga porque él no ha firmado nada.

Cómo se aplica la norma

El artículo 398 hace obligatorios para todos los acuerdos de la mayoría en lo relativo a la administración y mejor disfrute de la cosa común, de modo que la firma individual no es requisito. El hecho decisivo es la calificación de la obra: sustituir una caldera averiada es administración y conservación, y basta la mayoría por cuotas; si se aprovechase para cambiar el sistema de calefacción entero, sería alteración y el artículo 397 exigiría el consentimiento de todos.

Cómo se acordaron las partes

Acuerdan sustituir la caldera por otra equivalente con tres presupuestos sobre la mesa, repartir el coste por cuotas con pago en dos plazos y dejar constancia en un acta que firman los presentes.

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