Amministrazione della cosa comune - Art. 1105
Art. 1105 c.c.: amministrazione della comunione. Le delibere ordinarie a maggioranza di quote vincolano tutti. Ricorso al giudice in caso di inerzia.
Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune. Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione. Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.
Testo in vigore al .
Fonte: Normattiva — Istituto Poligrafico e Zecca dello Stato (normattiva.it), riprodotto con licenza CC BY 4.0.
Cosa dice, in parole semplici
Questo articolo si applica quando più persone sono comproprietarie di un bene (la 'cosa comune'). Ogni comproprietario ha diritto di partecipare alle decisioni sulla gestione ordinaria del bene. Per gestione ordinaria si intendono gli atti necessari per la conservazione e il godimento normale del bene, come le riparazioni di manutenzione o il pagamento delle spese condominiali.
Le decisioni di ordinaria amministrazione sono prese a maggioranza, calcolata in base al valore delle quote di ciascun partecipante, non in base al numero delle persone. La maggioranza così formata è vincolante per tutti, anche per chi ha votato contro. Però, prima di votare, tutti i partecipanti devono essere informati dell'argomento della delibera.
Se non si riesce a prendere una decisione perché non si forma una maggioranza, o se la decisione presa non viene eseguita, ogni partecipante può rivolgersi al giudice. Il giudice decide in camera di consiglio (senza udienza pubblica) e può nominare un amministratore per gestire il bene.
Quando si applica
- Un condominio deve decidere di riparare il tetto (ordinaria amministrazione) e la maggioranza approva; i dissenzienti devono contribuire.
- Due fratelli eredi di un appartamento non riescono a mettersi d'accordo sulle spese di manutenzione; uno di loro può chiedere al giudice di nominare un amministratore.
- In una comunione ereditaria, un partecipante non viene informato di una delibera sulle riparazioni; la delibera è invalida.
- I comproprietari di un terreno non riescono a formare una maggioranza per tagliare l'erba; un partecipante può ricorrere al giudice.
Cosa questo articolo non dice
- Non si applica agli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, come la vendita dell'immobile o la sua ristrutturazione radicale (art. 1108).
- Non regola la nomina dell'amministratore quando la comunione è già regolata da un regolamento (art. 1106).
- Non disciplina le modalità di impugnazione delle delibere (art. 1109).
- Non riguarda la ripartizione delle spese tra i partecipanti (art. 1104).
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