Art. 1102 Codice Civile

Art. 1102 Codice Civile — Uso della cosa comune

Art. 1102 c.c.: ogni comproprietario può servirsi del bene comune senza alterarne la destinazione né impedire agli altri il pari uso.

Testo ufficiale Art. 1102 Codice Civile — Italia

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Testo in vigore al .

Fonte: Normattiva — Istituto Poligrafico e Zecca dello Stato (normattiva.it), riprodotto con licenza CC BY 4.0.

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Cosa dice, in parole semplici

L'art. 1102 è la norma che decide cosa un singolo può fare da solo su una cosa che è di tutti: il tetto, il cortile, il muro perimetrale, l'androne, il pianerottolo. La regola è permissiva ma con due limiti espressi: ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Il secondo periodo del primo comma completa il quadro: per servirsene meglio, il partecipante può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. È l'inciso che rende legittimi interventi come l'ancoraggio di un'antenna, il passaggio di una tubazione, l'apertura di un accesso — ma il costo resta suo. Il "pari uso" degli altri non significa uso identico e simultaneo: significa che nessuno può essere escluso dalla possibilità di usare la cosa secondo il proprio diritto.

Il terzo comma guarda al lungo periodo: il partecipante non può estendere il proprio diritto sulla cosa comune in danno degli altri, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso. È il motivo per cui usare da soli una parte comune per molti anni non la rende, di per sé, propria. La stessa norma vale nel condominio, perché l'art. 1139 rinvia alle regole sulla comunione per quanto non previsto. Se un uso concreto superi o meno il limite del pari uso dipende dalle dimensioni della cosa, dall'uso che ne fanno gli altri e dalla destinazione: è una valutazione di fatto, da portare a un professionista prima di intervenire.

Quando si applica

  • L'installazione di un'antenna o di una parabola sul tetto comune
  • Il condomino che parcheggia stabilmente l'auto nel cortile comune occupando l'unico spazio disponibile
  • L'appoggio di una canna fumaria o di un condizionatore al muro perimetrale comune
  • Il ripostiglio ricavato nel sottoscala o in una nicchia dell'androne da un solo condomino
  • L'allaccio di un nuovo scarico alla colonna comune durante una ristrutturazione

Cosa questo articolo non dice

  • Non legittima l'uso esclusivo e permanente. Servirsi della cosa comune è cosa diversa dal riservarsela: quando l'uso di uno esclude di fatto quello degli altri, il limite del pari uso è superato.
  • Non è l'articolo delle innovazioni. Le opere decise dall'assemblea per migliorare le parti comuni stanno nell'art. 1120: l'art. 1102 riguarda l'iniziativa del singolo, a sue spese.
  • Non dà diritto a farsi rimborsare dagli altri. Il testo dice espressamente "a proprie spese", quindi chi modifica la cosa comune per il proprio miglior godimento non ripartisce il costo.
  • Non esonera dagli altri vincoli: decoro architettonico, sicurezza, regolamento condominiale contrattuale e titoli edilizi continuano ad applicarsi.

Casi di esempio

Situazioni inventate, scritte per mostrare come funziona la norma. Non sono casi reali, non sono sentenze e non fanno precedente: non dicono come andrebbe a finire il tuo.

Esempio illustrativo

In un palazzo di otto appartamenti, il proprietario dell'ultimo piano fissa sul tetto comune un supporto per due pannelli e un'antenna. Gli altri condomini scoprono i lavori a montaggio finito e chiedono che tutto venga smontato perché il tetto è di tutti.

Come si applica la norma

Il fatto che la cosa sia comune non impedisce al singolo di servirsene, e il testo gli consente anche le modificazioni necessarie per goderne meglio, purché a proprie spese. Il punto che decide è concreto: se dopo l'installazione gli altri possano ancora fare del tetto lo stesso uso di prima, cioè se resti spazio e accessibilità per un impianto analogo, o se quella porzione sia diventata di fatto riservata a uno solo.

Come si sono accordate le parti

Si concorda che l'impianto resti dov'è, spostato di un paio di metri per lasciare libero il camminamento, con spese di installazione e futura rimozione a carico di chi lo ha posato e impegno a ripristinare la guaina se venisse danneggiata.

Esempio illustrativo

Il cortile comune di una palazzina ha spazio per due auto. Un condomino ci lascia stabilmente la propria, anche quando è fuori per settimane, e gli altri non riescono mai a usarlo. Nessuno ha mai deliberato nulla sul parcheggio.

Come si applica la norma

Servirsi del cortile è legittimo; occuparlo in modo che gli altri non possano farne pari uso non lo è. Qui l'esito dipende da un dato di fatto misurabile: quante auto il cortile può ospitare e per quanta parte del tempo lo spazio resta di fatto sottratto agli altri. Un uso intenso ma alternato è cosa diversa da un'occupazione stabile.

Come si sono accordate le parti

I condomini adottano una turnazione mensile scritta per i due posti, con divieto di lasciare il veicolo fermo oltre una settimana e la regola che chi si assenta libera lo spazio.

Esempio illustrativo

Durante la ristrutturazione del proprio appartamento un condomino allaccia un nuovo scarico alla colonna comune e ricava un ripostiglio chiuso nel sottoscala, dove prima erano appoggiate le biciclette di tutti.

Come si applica la norma

I due interventi vanno valutati separatamente, e non per il loro costo ma per l'effetto sul pari uso. L'allaccio alla colonna sfrutta una parte comune senza escludere nessuno; il ripostiglio chiuso sottrae in modo permanente uno spazio che gli altri usavano. Il fatto decisivo è se un condomino resti escluso, non se l'opera sia stata fatta bene.

Come si sono accordate le parti

L'allaccio resta, con le spese di rifacimento della braga a carico di chi lo ha eseguito; il sottoscala viene riaperto e attrezzato a rastrelliera comune, con un armadietto per ciascuno pagato dal condominio.

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