Art. 1590 Codice Civile

Danni e normale usura fine locazione: Art. 1590

L'inquilino restituisce l'immobile nello stato ricevuto, salvo il normale deterioramento d'uso o vetustà. Senza descrizione, si presume ricevuto in buono stato.

Testo ufficiale Art. 1590 Codice Civile — Italia

Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà. Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate.

Testo in vigore al 2026-04-29.

Fonte: Normattiva — Istituto Poligrafico e Zecca dello Stato (normattiva.it), riprodotto con licenza CC BY 4.0.

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Cosa dice, in parole semplici

L'articolo 1590 governa il momento della riconsegna. La regola è che il conduttore deve restituire la cosa nello stato in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione fatta dalle parti - il verbale di consegna, l'inventario, le fotografie allegate al contratto - con un'eccezione importante: è salvo il deterioramento o il consumo che risulta dall'uso della cosa conforme al contratto. Chi ha abitato per sei anni in una casa non deve riconsegnarla come nuova; deve riconsegnarla come se ci si fosse abitato normalmente.

Il secondo comma contiene la regola che decide molte discussioni: in mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. L'assenza di un verbale di consegna gioca dunque a sfavore dell'inquilino sullo stato di partenza. Il terzo comma riequilibra: il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà, cioè all'invecchiamento delle cose nel tempo. Il quarto comma riguarda i beni mobili, che vanno restituiti nel luogo dove sono stati consegnati - rilevante per gli immobili arredati.

Va notato che questo articolo non nomina mai il deposito cauzionale. La cauzione è una garanzia: trattenerla presuppone che ci sia un danno imputabile al conduttore secondo questo articolo e l'art. 1588, e la distinzione tra danno e normale usura è quasi sempre una questione di prova - fotografie, verbale, preventivi, età degli elementi contestati. Nelle locazioni abitative l'importo e gli interessi della cauzione sono disciplinati dalla legge sulle locazioni, non dal codice civile. Se le parti non si accordano su che cosa sia usura e che cosa sia danno, è un tema che si presta a un accordo diretto molto più che a una causa.

Quando si applica

A fine locazione il proprietario trattiene la cauzione per la tinteggiatura delle pareti.
Il parquet è graffiato, i sanitari sono usurati e le parti discutono su che cosa sia normale usura.
Non esiste alcun verbale di consegna e le parti non concordano su come fosse la casa all'inizio.
Un immobile arredato viene riconsegnato con mobili mancanti o spostati altrove.
La caldaia o un elettrodomestico smettono di funzionare alla fine del contratto e si discute se sia vetustà o cattivo uso.

Cosa questo articolo non dice

Non impone all'inquilino di ritinteggiare a fine locazione: il testo esclude espressamente ciò che deriva dall'uso conforme al contratto e dalla vetustà. Se un obbligo di ripristino esiste, nasce dal contratto, non da questo articolo.
Non disciplina il deposito cauzionale: importo, interessi e tempi di restituzione stanno nella legge sulle locazioni e nel contratto, non nell'art. 1590.
Non riguarda le riparazioni durante il rapporto: le piccole manutenzioni a carico dell'inquilino sono l'art. 1609, gli obblighi di mantenimento del locatore gli artt. 1575 e 1576.
Non copre il ritardo nella riconsegna delle chiavi: i danni per ritardata restituzione sono l'art. 1591.

Casi di esempio

Situazioni inventate, scritte per mostrare come funziona la norma. Non sono casi reali, non sono sentenze e non fanno precedente: non dicono come andrebbe a finire il tuo.

Esempio illustrativo

Alla fine di una locazione di cinque anni il proprietario trattiene l'intera cauzione per ritinteggiare tutto l'appartamento e sostituire una tapparella. All'inizio del rapporto non era stato redatto alcun verbale di consegna.

Come si applica la norma

L'obbligo è restituire nello stato in cui si è ricevuto, in conformità della descrizione fatta dalle parti, salvo il deterioramento derivante dall'uso conforme al contratto; e non si risponde di ciò che è dovuto a vetustà. Il fatto che pesa più di ogni altro è proprio l'assenza di descrizione: in mancanza, si presume che l'immobile fosse stato consegnato in buono stato di manutenzione, e ricostruire com'era diventa un problema di prova.

Come si sono accordate le parti

Le parti concordano che la cauzione copra la sola sostituzione della tapparella e la pulizia professionale, con restituzione del residuo entro quindici giorni e verbale sottoscritto che chiude ogni pretesa.

Esempio illustrativo

Un appartamento arredato viene riconsegnato con due mobili spostati in cantina e un divano macchiato. Le parti avevano firmato un inventario dettagliato con fotografie al momento della consegna.

Come si applica la norma

Qui la descrizione esiste, ed è il metro del confronto: la riconsegna si valuta rispetto a quell'inventario, salvo il consumo derivante dall'uso conforme. Il fatto che decide voce per voce è se lo scarto rispetto alle fotografie iniziali sia spiegabile con l'uso normale in quel numero di anni oppure no; per i mobili mancanti il testo aggiunge che le cose mobili vanno restituite nel luogo in cui erano state consegnate.

Come si sono accordate le parti

Le parti concordano il ricollocamento dei mobili al loro posto entro una settimana e una trattenuta sulla cauzione pari al costo di un lavaggio professionale del divano, con restituzione del resto.

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