Vendita con riscatto: divieto di licenziamento (Art. 1604)
Il compratore con patto di riscatto non può licenziare il conduttore fino a che l'acquisto non diventa irrevocabile con la scadenza del termine per il riscatto.
Il compratore con patto di riscatto non può esercitare la facoltà di licenziare il conduttore fino a che il suo acquisto non sia divenuto irrevocabile con la scadenza del termine fissato per il riscatto.
Testo in vigore al .
Fonte: Normattiva — Istituto Poligrafico e Zecca dello Stato (normattiva.it), riprodotto con licenza CC BY 4.0.
Cosa dice, in parole semplici
Questo articolo riguarda la vendita di un immobile già locato, quando il contratto di vendita contiene un patto di riscatto. Il patto di riscatto dà al venditore il diritto di riacquistare l'immobile entro un termine stabilito.
Durante questo termine, l'acquirente non può intimare lo sfratto al conduttore (l'inquilino). L'acquirente deve attendere che il termine per il riscatto scada senza che il venditore lo eserciti, perché solo allora l'acquisto diventa definitivo e irrevocabile.
Solo dopo la scadenza del termine per il riscatto, se il venditore non ha esercitato il diritto di riscatto, l'acquirente può eventualmente licenziare il conduttore, se intende farlo.
Quando si applica
- Tizio vende a Caio un appartamento con patto di riscatto, e l'appartamento è già affittato a Sempronio. Caio vuole liberare l'appartamento per venderlo a terzi, ma non può farlo fino alla scadenza del termine di riscatto.
- Una società vende un capannone industriale con patto di riscatto a un fondo immobiliare, ma il capannone è locato a un'impresa. Il fondo non può cessare la locazione per iniziare lavori di ristrutturazione fino alla scadenza del termine.
- Un privato vende una casa con patto di riscatto a un investitore, ma la casa è abitata da un inquilino con contratto regolare. L'investitore scopre che l'inquilino non paga l'affitto e vorrebbe sfrattarlo, ma l'art. 1604 glielo impedisce fino a quando il termine di riscatto non è scaduto.
- Una banca vende un immobile con patto di riscatto a un'impresa di costruzioni, ma l'immobile è locato a un negozio. L'impresa di costruzioni non può licenziare il conduttore per demolire l'immobile fino alla scadenza del termine di riscatto.
Cosa questo articolo non dice
- Non riguarda la vendita senza patto di riscatto: in tal caso si applica l'art. 1599, che disciplina il trasferimento a titolo particolare della cosa locata e la possibilità di licenziare il conduttore.
- Non riguarda il diritto del venditore di esercitare il riscatto: l'articolo non dice nulla su come il venditore può riacquistare, ma solo sugli effetti della vendita sulla locazione durante il periodo di riscatto.
- Non riguarda il conduttore che vuole riscattare: il patto di riscatto è a favore del venditore, non dell'inquilino.
- Non riguarda la durata del termine di riscatto: il termine è stabilito dalle parti, non dall'articolo.
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