Opponibilità diritti su cosa ipotecata - Art. 2812
L'Art. 2812 stabilisce l'opponibilità ai creditori ipotecari di servitù, usufrutto, superficie, enfiteusi e cessioni di fitti.
Le servitù di cui sia stata trascritta la costituzione dopo l'iscrizione dell'ipoteca non sono opponibili al creditore ipotecario, il quale può far subastare la cosa come libera. La stessa disposizione si applica per i diritti di usufrutto, di uso e di abitazione. Tali diritti si estinguono con l'espropriazione del fondo e i titolari sono ammessi a far valere le loro ragioni sul ricavato, con preferenza rispetto alle ipoteche iscritte posteriormente alla trascrizione dei diritti medesimi. Per coloro che hanno acquistato il diritto di superficie o il diritto d'enfiteusi sui beni soggetti all'ipoteca e hanno trascritto l'acquisto posteriormente all'iscrizione dell'ipoteca, si osservano le disposizioni relative ai terzi acquirenti. Le cessioni e le liberazioni di pigioni e di fitti non scaduti, che non siano trascritte o siano inferiori al triennio, sono opponibili ai creditori ipotecari solo se hanno data certa anteriore al pignoramento e per un termine non superiore a un anno dal giorno del pignoramento. Le cessioni e le liberazioni trascritte non sono opponibili ai creditori ipotecari anteriori alla trascrizione, se non per il termine stabilito dal comma precedente.
Testo in vigore al .
Fonte: Normattiva — Istituto Poligrafico e Zecca dello Stato (normattiva.it), riprodotto con licenza CC BY 4.0.
Cosa dice, in parole semplici
Se su un bene gravato da ipoteca vengono costituiti diritti di servitù, usufrutto, uso o abitazione e la loro trascrizione avviene dopo l'iscrizione dell'ipoteca, tali diritti non sono opponibili al creditore ipotecario. Il bene può essere venduto all'asta come libero. Con l'espropriazione questi diritti si estinguono, ma i titolari possono far valere le loro pretese sul denaro ricavato dalla vendita, con preferenza rispetto alle ipoteche iscritte successivamente alla trascrizione dei loro diritti.
Per chi ha acquistato un diritto di superficie o di enfiteusi trascrivendolo dopo l'iscrizione dell'ipoteca si applica un regime differente: non si verifica l'estinzione automatica con la vendita, bensì si osservano le norme previste per i terzi acquirenti del bene ipotecato.
Le cessioni e le liberazioni di fitti o pigioni non ancora scaduti, se non trascritte o relative a un periodo inferiore al triennio, sono opponibili ai creditori ipotecari soltanto se risultano da atto con data certa anteriore al pignoramento, e comunque per una durata non superiore a un anno dal pignoramento stesso. Se trascritte, tali cessioni o liberazioni restano opponibili ai creditori anteriori nei soli limiti di un anno dal giorno del pignoramento.
Quando si applica
- Un proprietario concede un diritto di servitù di passaggio su un terreno su cui è già stata iscritta un'ipoteca bancaria.
- Un debitore costituisce il diritto di usufrutto su un immobile a favore del coniuge dopo l'iscrizione ipotecaria.
- Un terzo acquista un diritto di superficie su un'area fabbricabile colpita da ipoteca anteriore.
- Un locatore cede a terzi i canoni futuri di affitto di un immobile pignorato dai creditori ipotecari.
Cosa questo articolo non dice
- Ipoteca concessa ed iscritta direttamente sul diritto di usufrutto, superficie o enfiteusi, regolata dagli articoli 2814, 2815 e 2816.
- Estensione dell'ipoteca alle accessioni e ai miglioramenti dell'immobile, disciplinata dall'articolo 2811.
- Opponibilità dei semplici contratti di locazione in sé, privi di liberazione o cessione anticipata dei canoni.
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