Art. 905 Codice Civile

Art. 905 Codice Civile: vedute dirette e balconi, la distanza di un metro e mezzo

Art. 905 c.c.: non si aprono vedute dirette, balconi o terrazze sul fondo del vicino a meno di un metro e mezzo. Testo ufficiale e come si misura.

Testo ufficiale Art. 905 Codice Civile — Italia

Non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di un metro e mezzo. Non si possono parimenti costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere. Il divieto cessa allorquando tra i due fondi vicini vi è una via pubblica.

Testo in vigore al .

Fonte: Normattiva — Istituto Poligrafico e Zecca dello Stato (normattiva.it), riprodotto con licenza CC BY 4.0.

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Cosa dice, in parole semplici

L'articolo 905 riguarda le vedute dirette, cioè le aperture e le opere da cui ci si può affacciare guardando dritto verso il fondo del vicino. La distanza minima è un metro e mezzo, e il testo precisa esattamente tra cosa e cosa si misura: tra il fondo del vicino e la faccia esteriore del muro in cui la veduta si apre. Per balconi, sporti, terrazze e lastrici solari muniti di parapetto che permetta di affacciarsi, la misura va presa tra il fondo del vicino e la linea esteriore dell'opera, quindi dal punto più avanzato dello sporto e non dal muro.

Due dettagli del testo pesano più di quanto sembri. Il primo: il divieto vale verso il fondo "chiuso o non chiuso" e anche sopra il tetto del vicino, quindi non conta che il terreno sia recintato o che si tratti di una copertura invece che di un giardino. Il secondo: l'ultimo comma dice che il divieto cessa quando tra i due fondi corre una via pubblica; è la ragione per cui in città finestre affacciate l'una di fronte all'altra oltre la strada non pongono il problema.

L'art. 905 riguarda solo l'apertura di vedute dirette. Le vedute laterali od oblique hanno una distanza diversa (art. 906, settantacinque centimetri), le semplici luci - aperture che danno aria e luce ma non consentono di affacciarsi - sono disciplinate dagli artt. 900-904, e il caso opposto, cioè chi costruisce di fronte a una veduta già esistente, è regolato dall'art. 907. Esistono inoltre situazioni in cui una veduta a distanza inferiore è comunque legittima perché esiste una servitù di veduta acquistata per titolo, per destinazione del padre di famiglia o per usucapione: è una questione di fatto e di documenti, da verificare con un tecnico e un avvocato prima di chiedere la chiusura di una finestra.

Quando si applica

  • Il vicino ristruttura e apre una finestra apribile a filo del confine, affacciata sul cortile o sul giardino accanto.
  • Viene costruito un balcone nuovo con parapetto che sporge verso il fondo confinante.
  • Una terrazza o un lastrico solare vengono resi praticabili e muniti di ringhiera, guardando sul tetto del vicino.
  • Una vecchia luce (apertura fissa e alta) viene trasformata in finestra da cui ci si può affacciare.
  • Una veranda o una chiusura di balcone modifica la linea esteriore dell'opera avvicinandola al confine.

Cosa questo articolo non dice

  • Non è una norma sulla privacy: disciplina opere stabili da cui ci si affaccia, non lo sguardo occasionale, le tende, le telecamere o i droni.
  • Non impone genericamente un metro e mezzo dal confine: la misura si prende dal fondo del vicino alla faccia esteriore del muro o alla linea esteriore dello sporto, e va calcolata caso per caso.
  • Non vale quando tra i due fondi passa una via pubblica: l'ultimo comma esclude espressamente il divieto in quel caso.
  • Non riguarda le luci, cioè le aperture che danno solo aria e luce senza consentire l'affaccio: quelle seguono gli artt. 900-904 e hanno requisiti propri di altezza e inferriata.
  • Non dice nulla su chi costruisce davanti a una veduta già aperta: quel caso è l'art. 907.

Casi di esempio

Situazioni inventate, scritte per mostrare come funziona la norma. Non sono casi reali, non sono sentenze e non fanno precedente: non dicono come andrebbe a finire il tuo.

Esempio illustrativo

Ristrutturando, un proprietario trasforma una vecchia apertura fissa e alta in una finestra apribile a filo del muro che guarda dritto nel cortile del vicino. La distanza tra il muro e il fondo accanto è di poco più di un metro.

Come si applica la norma

Per le vedute dirette la distanza è di un metro e mezzo, e il testo dice esattamente tra cosa si misura: tra il fondo del vicino e la faccia esteriore del muro in cui la veduta si apre. Il fatto che decide è la trasformazione stessa: un'apertura che dà solo aria e luce segue altre regole, mentre un'apertura da cui ci si può affacciare ricade qui. Va verificato anche se esista una servitù di veduta già acquistata per titolo, per destinazione o per usucapione.

Come si sono accordate le parti

Le parti concordano la sostituzione dell'infisso con uno a vetro fisso e opaco nella parte bassa, apribile solo a vasistas, e l'installazione di una schermatura verso il cortile a spese di chi ha eseguito i lavori.

Esempio illustrativo

Un vicino costruisce un balcone nuovo con parapetto, che sporge verso il giardino della casa accanto. La parete resta a un metro e sessanta dal confine, ma il bordo esterno del balcone si avvicina molto di più.

Come si applica la norma

Per balconi, sporti, terrazze e lastrici muniti di parapetto la misura si prende tra il fondo del vicino e la linea esteriore dell'opera, cioè dal punto più avanzato e non dal muro. Il fatto che decide è quindi dove finisce lo sporto, non dove comincia l'edificio. Il divieto cessa però quando tra i due fondi corre una via pubblica.

Come si sono accordate le parti

Le parti concordano la riduzione dello sporto e la posa di un frangivista fisso sul lato rivolto al giardino, con spese a carico di chi ha costruito e verifica delle misure da parte di un tecnico condiviso.

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