Art. 873 Codice Civile

Art. 873 Codice Civile — Distanze nelle costruzioni: i tre metri tra fabbricati

L'art. 873 c.c. impone almeno tre metri tra costruzioni su fondi vicini non unite o aderenti. I regolamenti locali possono fissare distanze maggiori.

Testo ufficiale Art. 873 Codice Civile — Italia

Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.

Testo in vigore al .

Fonte: Normattiva — Istituto Poligrafico e Zecca dello Stato (normattiva.it), riprodotto con licenza CC BY 4.0.

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Cosa dice, in parole semplici

L'articolo fissa una regola minima e molto secca: due costruzioni che stanno su fondi confinanti ("finitimi") e che non sono unite o aderenti l'una all'altra devono restare ad almeno tre metri di distanza. La misura si prende tra le due costruzioni, non tra la costruzione e la linea di confine: tre metri è lo spazio complessivo che deve rimanere vuoto fra i due fabbricati. Se invece si costruisce in aderenza o in appoggio al muro del vicino, la norma non si applica, ma entrano in gioco le regole sulla comunione forzosa del muro (artt. 874-877).

Il secondo comma è la parte che nella pratica conta di più: i regolamenti locali possono stabilire una distanza maggiore, e quasi sempre lo fanno. Regolamenti edilizi comunali e piani urbanistici prevedono spesso distacchi superiori ai tre metri, o distanze minime dal confine per ciascun proprietario. I tre metri del codice sono quindi un pavimento, non lo standard applicabile ovunque: prima di misurare va letto il regolamento del proprio Comune.

Il codice non dice quali manufatti contino come "costruzione". Se una tettoia, un box prefabbricato, una veranda chiusa o un muretto rientrino nella nozione dipende da come sono fatti in concreto — stabilità, infissione al suolo, dimensioni, permanenza — ed è una valutazione di fatto che va portata a un tecnico e a un avvocato, non ricavata dal testo dell'articolo.

Quando si applica

  • Il vicino costruisce un garage o un box a ridosso del confine con la vostra casa.
  • Una tettoia o un ampliamento vengono realizzati a meno di tre metri dal fabbricato accanto.
  • Un vecchio edificio viene demolito e ricostruito in posizione diversa, avvicinandosi al fondo vicino.
  • Una veranda viene chiusa e tamponata, trasformando uno spazio aperto in volume edificato.
  • Due proprietari discutono se misurare i tre metri dal confine o tra i due fabbricati.

Cosa questo articolo non dice

  • Non impone tre metri dal confine a ciascuno: la distanza legale del codice è tra le due costruzioni. Sono i regolamenti locali, non l'art. 873, a introdurre distacchi dal confine.
  • Non riguarda alberi, siepi, pozzi, tubi, vedute e finestre: quelle distanze hanno articoli propri (892 per gli alberi, 889 per pozzi e tubi, 905 e 907 per vedute e balconi).
  • Non si occupa di permessi di costruire e abusi edilizi. Un fabbricato può rispettare l'art. 873 ed essere comunque irregolare sul piano amministrativo, e viceversa: sono due piani distinti.
  • Non si applica tra costruzioni che stanno sullo stesso fondo e appartengono allo stesso proprietario.

Casi di esempio

Situazioni inventate, scritte per mostrare come funziona la norma. Non sono casi reali, non sono sentenze e non fanno precedente: non dicono come andrebbe a finire il tuo.

Esempio illustrativo

Il proprietario di una villetta costruisce un box in muratura a poco più di un metro dalla parete della casa confinante. Sostiene di essere in regola perché ha rispettato la distanza dal confine prevista dal permesso.

Come si applica la norma

Il codice misura tra le due costruzioni, non tra la costruzione e la linea di confine: tre metri è lo spazio complessivo che deve restare vuoto tra i fabbricati. Il fatto che spesso ribalta la discussione, però, è il secondo comma: i regolamenti locali possono prevedere una distanza maggiore, e quasi sempre lo fanno, per cui il primo documento da leggere è il regolamento edilizio comunale e non l'articolo.

Come si sono accordate le parti

Le parti concordano l'arretramento della parete del box in fase di completamento e, per la porzione già realizzata, una servitù volontaria con indennizzo, formalizzata con atto e trascritta.

Esempio illustrativo

Due vicini discutono se una tettoia in legno con copertura fissa, appoggiata a pilastri infissi nel terreno, debba rispettare la distanza di tre metri dalla casa accanto o se sia solo un riparo per le auto.

Come si applica la norma

Il codice non dice quali manufatti contino come costruzione. Il fatto che decide è la conformazione concreta: stabilità, infissione al suolo, dimensioni, permanenza. È una valutazione tecnica che si fa sul manufatto, non un'etichetta che dipende dal nome che le parti gli danno.

Come si sono accordate le parti

Le parti incaricano un tecnico di una valutazione condivisa e concordano in anticipo che, se il manufatto viene qualificato come costruzione, venga arretrato o reso amovibile entro sei mesi, con spese divise a metà.

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