Öffentliche Lasten von Grundstücken – § 436
§ 436 BGB: Verkäufer trägt Erschließungs- und Anliegerbeiträge für bis zum Vertragsschluss begonnene Maßnahmen, nicht andere öffentliche Lasten.
- (1) Soweit nicht anders vereinbart, ist der Verkäufer eines Grundstücks verpflichtet, Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge für die Maßnahmen zu tragen, die bis zum Tage des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind, unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld.
- (2) Der Verkäufer eines Grundstücks haftet nicht für die Freiheit des Grundstücks von anderen öffentlichen Abgaben und von anderen öffentlichen Lasten, die zur Eintragung in das Grundbuch nicht geeignet sind.
Textfassung in Kraft am .
Quelle: Gesetze im Internet — Bundesministerium der Justiz / juris GmbH (gesetze-im-internet.de), wiedergegeben unter der Lizenz Open (Bundesrecht, no formally named licence).
Was die Vorschrift wirklich sagt
§ 436 regelt, welche öffentlichen Lasten eines Grundstücks der Verkäufer zu tragen hat. Nach Absatz 1 muss der Verkäufer Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge für Maßnahmen übernehmen, die bis zum Tag des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen wurden – unabhängig davon, wann die Beitragsschuld tatsächlich entsteht. Erschließungsbeiträge sind Kosten für die erstmalige Herstellung von Straßen, Kanälen oder anderen öffentlichen Einrichtungen. Anliegerbeiträge sind ähnliche Umlagen, die Eigentümer angrenzender Grundstücke treffen.
Absatz 2 stellt klar, dass der Verkäufer nicht dafür haftet, dass das Grundstück frei von anderen öffentlichen Abgaben oder Lasten ist, die nicht im Grundbuch eingetragen werden können. Dazu gehören etwa laufende Grundsteuern oder wiederkehrende Beiträge, sofern sie nicht grundbuchfähig sind. Die Haftung des Verkäufers ist also auf die in Absatz 1 genannten Beitragsarten und auf die zeitliche Grenze des Baubeginns beschränkt.
Wann sie gilt
- Eine Gemeinde hat vor dem Notartermin mit dem Bau einer neuen Abwasserleitung auf dem Grundstück begonnen; der Verkäufer muss den Erschließungsbeitrag zahlen.
- Der Verkäufer eines Hausgrundstücks erfährt nach Vertragsschluss, dass die Stadt bereits mit dem Ausbau der Anliegerstraße begonnen hatte – die Anliegerbeiträge fallen ihm zur Last.
- Ein Käufer stellt nach dem Kauf fest, dass auf dem Grundstück eine nicht im Grundbuch eingetragene Grundsteuerrückstand lastet; der Verkäufer ist dafür nach § 436 Abs. 2 nicht verantwortlich.
- Ein Bauträger verkauft ein erschlossenes Grundstück; die Beiträge für die Kanalisation waren schon vor Vertragsunterzeichnung bautechnisch begonnen – der Bauträger muss sie tragen.
Was dieser Paragraf nicht sagt
- Manche glauben, der Verkäufer müsse alle öffentlichen Abgaben des Grundstücks übernehmen – tatsächlich erfasst § 436 nur Erschließungs- und Anliegerbeiträge für vor Vertragsschluss begonnene Maßnahmen (andere Lasten regelt § 435).
- Es wird angenommen, der Verkäufer hafte für alle im Grundbuch eingetragenen Lasten – § 436 Abs. 2 befreit ihn aber von nicht eintragungsfähigen öffentlichen Abgaben.
- Einige meinen, die Vorschrift gelte für alle Grundstücksgeschäfte, auch wenn abweichende Vereinbarungen getroffen wurden – Absatz 1 stellt klar: „soweit nicht anders vereinbart“.
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