Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch § 541
Vermieter kann bei fortgesetztem vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache nach Abmahnung auf Unterlassung klagen. Voraussetzung: Abmahnung und Fortsetzung.
Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen.
Textfassung in Kraft am .
Quelle: Gesetze im Internet — Bundesministerium der Justiz / juris GmbH (gesetze-im-internet.de), wiedergegeben unter der Lizenz Open (Bundesrecht, no formally named licence).
Was die Vorschrift wirklich sagt
§ 541 BGB gibt dem Vermieter das Recht, gegen einen Mieter gerichtlich vorzugehen, der die Mietsache trotz einer Abmahnung weiterhin vertragswidrig nutzt. Der Vermieter kann auf Unterlassung klagen, also ein gerichtliches Verbot der beanstandeten Nutzung verlangen.
Voraussetzung ist, dass der Mieter nach einer Abmahnung den vertragswidrigen Gebrauch fortsetzt. Eine einmalige Pflichtverletzung reicht nicht; es muss ein fortgesetztes Verhalten vorliegen. Die Abmahnung muss den konkreten Verstoß benennen und eine Aufforderung zur Unterlassung enthalten.
Vertragswidriger Gebrauch liegt vor, wenn der Mieter die Mietsache anders nutzt als im Mietvertrag vereinbart oder als es die Verkehrssitte erlaubt. Dazu zählen etwa unerlaubte Untervermietung, gewerbliche Nutzung in Wohnräumen oder erhebliche Lärmsstörungen.
Wann sie gilt
- Der Mieter vermietet die Wohnung über Airbnb weiter, obwohl der Vertrag die Untervermietung verbietet. Nach einer Abmahnung des Vermieters setzt er die Vermietung fort.
- Der Mieter betreibt in der Mietwohnung eine Partylocation mit regelmäßigen, lauten Veranstaltungen. Der Vermieter mahnt ab, die Feiern bleiben gleich.
- Der Mieter nutzt die Wohnung als Lager für gewerbliche Waren, obwohl der Vertrag nur Wohnnutzung erlaubt. Trotz Abmahnung lagert er weiter.
- Der Mieter hält mehrere Hunde in der Wohnung, obwohl die Haustierhaltung vertraglich ausgeschlossen ist. Nach Abmahnung behält er die Tiere.
Was dieser Paragraf nicht sagt
- Ein einmaliger Verstoß ohne vorherige Abmahnung – hierfür ist § 541 nicht anwendbar, da die Fortsetzung nach Abmahnung fehlt.
- Schadensersatzansprüche des Vermieters – diese sind in § 536a BGB geregelt, nicht in § 541.
- Eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses – diese ist in § 543 BGB geregelt, auch wenn der vertragswidrige Gebrauch ein wichtiger Grund sein kann.
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