§ 543 BGB

Fristlose Kündigung bei Mietverzug – § 543 Abs. 2 BGB

Eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ist zulässig, etwa bei Mietverzug an zwei Terminen. Bei Pflichtverletzungen ist eine Abmahnung erforderlich.

Amtlicher Text § 543 BGB — Deutschland

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn 1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, 2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder 3. der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn 1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, 2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder 3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

Textfassung in Kraft am 2026-07-31.

Quelle: Gesetze im Internet — Bundesministerium der Justiz / juris GmbH (gesetze-im-internet.de), wiedergegeben unter der Lizenz Open (Bundesrecht, no formally named licence).

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Was die Vorschrift wirklich sagt

§ 543 erlaubt beiden Vertragsparteien die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Absatz 1 Satz 2 definiert den wichtigen Grund als Situation, in der dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände und nach Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Es geht also immer um eine Abwägung im Einzelfall – auch dann, wenn einer der Regelbeispiele des Absatzes 2 vorliegt.

Absatz 2 nennt drei typische Fälle. Nummer 1 betrifft den Mieter, dem der vertragsgemäße Gebrauch nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird – der Fall der unbewohnbaren Wohnung. Nummer 2 betrifft die erhebliche Rechtsverletzung durch den Mieter, insbesondere die erhebliche Gefährdung der Mietsache durch Vernachlässigung oder die unbefugte Überlassung an einen Dritten. Nummer 3 enthält die Rechenregel, die in der Praxis am häufigsten gebraucht wird: Verzug mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in zwei aufeinander folgenden Terminen, oder über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen mit einem Betrag, der zwei Monatsmieten erreicht. Dazu gehört unmittelbar die Einschränkung im selben Absatz: Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird, und sie wird unwirksam, wenn der Mieter sich durch Aufrechnung befreien konnte und die Aufrechnung unverzüglich nach der Kündigung erklärt.

Absatz 3 macht die Kündigung in aller Regel von einer Vorstufe abhängig: Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Vertragspflicht, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer Abhilfefrist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Davon gibt es drei Ausnahmen – offensichtliche Aussichtslosigkeit, besondere Rechtfertigung der sofortigen Kündigung und, praktisch besonders wichtig, der Zahlungsverzug nach Absatz 2 Nummer 3, für den keine Abmahnung nötig ist. Absatz 4 verweist für das Kündigungsrecht wegen entzogenen Gebrauchs auf §§ 536b und 536d und legt die Beweislast beim Streit über die rechtzeitige Gebrauchsgewährung dem Vermieter auf. Für Wohnraum treten die zusätzlichen Schutzvorschriften der §§ 569 und 573 daneben.

Wann sie gilt

Der Mieter ist mit zwei Monatsmieten im Rückstand.
Die Wohnung ist wegen eines Schadens über längere Zeit nicht bewohnbar und der Vermieter tut nichts.
Die Wohnung wird ohne Erlaubnis vollständig an Dritte weitervermietet.
Erhebliche Vernachlässigung der Wohnung führt zu Feuchtigkeits- oder Substanzschäden.
Nach einer Kündigung wegen Rückständen zahlt der Mieter den offenen Betrag nach.

Was dieser Paragraf nicht sagt

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird – der Absatz sagt das ausdrücklich.
Er ersetzt nicht die Räumung. Auch nach wirksamer Kündigung darf der Vermieter nicht selbst räumen oder Schlösser tauschen; das wäre verbotene Eigenmacht nach § 858.
Er enthält nicht die zusätzliche Schonfristzahlung und die weiteren Sonderregeln für Wohnraum – die stehen in § 569.
Er ist keine ordentliche Kündigung. Wer nur mit Frist kündigen will, findet die Voraussetzungen in §§ 573 und 573c.

Beispielfälle

Erfundene Sachverhalte, geschrieben um zu zeigen, wie der Wortlaut greift. Es sind keine echten Fälle, keine Urteile und keine Präjudizien, und sie sagen nichts über den Ausgang Ihres Falls.

Veranschaulichendes Beispiel

Ein Mieter gerät nach einem Jobverlust in Rückstand: zwei Monatsmieten sind offen. Der Vermieter kündigt fristlos. Zwei Wochen später überweist der Mieter den gesamten Rückstand und will bleiben.

Wie der Wortlaut greift

Absatz 2 Nummer 3 lässt die fristlose Kündigung bei Verzug mit zwei aufeinanderfolgenden Terminen oder einem entsprechenden Betrag zu; Absatz 2 Satz 2 nimmt sie zurück, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Der Fall hängt am Zeitpunkt der Zahlung im Verhältnis zur Kündigung – und für Wohnraum daneben an der Schonfristzahlung des § 569 Absatz 3, die auch eine nach Zugang der Kündigung erfolgte Zahlung erfassen kann.

Wie sich die Parteien geeinigt haben

Beide setzen das Mietverhältnis fort und vereinbaren, dass die laufende Miete künftig per Dauerauftrag zum Dritten des Monats gezahlt wird; bei erneutem Rückstand wird zunächst ein Gesprächstermin vereinbart.

Veranschaulichendes Beispiel

In einer Wohnung ist seit acht Wochen kein warmes Wasser vorhanden. Die Mieterin hat den Mangel angezeigt, eine Frist gesetzt und mehrfach nachgefragt; nichts geschieht. Sie will das Mietverhältnis sofort beenden.

Wie der Wortlaut greift

Auch der Mieter kann fristlos kündigen: Absatz 2 Nummer 1 nennt den Fall, dass ihm der vertragsgemäße Gebrauch nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Verlangt wird dafür nach Absatz 3 grundsätzlich eine erfolglose Abhilfefrist oder Abmahnung. Der Fall hängt daran, ob eine solche Frist gesetzt wurde und ob der entzogene Gebrauch erheblich ist – acht Wochen ohne Warmwasser ist etwas anderes als ein Ausfall über ein Wochenende.

Wie sich die Parteien geeinigt haben

Das Mietverhältnis endet einvernehmlich zum Monatsende ohne Einhaltung der ordentlichen Frist; für die Zeit ohne Warmwasser wird die Miete anteilig erstattet, und die Kaution wird binnen sechs Wochen abgerechnet.

Dasselbe Problem anderswo

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Der Vergleich und diese Kurzfassungen sind auf Englisch.

The tenant has stopped paying and will not leave: what the law says in six jurisdictions

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