§ 535 BGB

Vermieter muss Zustand erhalten: § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB

Gemäß § 535 BGB muss der Vermieter die Mietsache in geeignetem Zustand überlassen und erhalten sowie Lasten tragen. Der Mieter muss Miete zahlen.

Amtlicher Text § 535 BGB — Deutschland
  • (1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
  • (2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Textfassung in Kraft am .

Quelle: Gesetze im Internet — Bundesministerium der Justiz / juris GmbH (gesetze-im-internet.de), wiedergegeben unter der Lizenz Open (Bundesrecht, no formally named licence).

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Was die Vorschrift wirklich sagt

§ 535 enthält in vier Sätzen das Gerüst jedes Mietverhältnisses. Absatz 1 Satz 1 verpflichtet den Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Satz 2 fügt das Entscheidende hinzu: Er hat die Sache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen "und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten". Diese Erhaltungspflicht läuft während der gesamten Laufzeit weiter und ist der Grund, warum Instandhaltung und Instandsetzung grundsätzlich Sache des Vermieters sind – nicht des Mieters, der lediglich nutzt.

Satz 3 ergänzt, dass der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen hat. Damit sind vor allem Grundsteuer und ähnliche Grundstückslasten gemeint; dass Betriebskosten dennoch häufig auf den Mieter umgelegt werden, beruht auf der ausdrücklichen Erlaubnis in § 556 und setzt eine wirksame Vereinbarung voraus. Ohne eine solche Vereinbarung bleibt es bei § 535: Die Miete deckt alles ab. Absatz 2 nennt die Gegenleistung des Mieters knapp – die vereinbarte Miete zu entrichten.

Der praktische Wert dieses Paragraphen liegt in dem, was er zum Ausgangspunkt macht. Weil den Vermieter eine fortdauernde Erhaltungspflicht trifft, ist jede Abweichung davon begründungsbedürftig: Klauseln, die Schönheitsreparaturen oder Kleinreparaturen auf den Mieter abwälzen, sind Abweichungen von § 535 und werden deshalb an den AGB-Vorschriften gemessen. Bleibt der vertragsgemäße Zustand aus, ist die Mietsache mangelhaft, und die Rechte des Mieters folgen aus §§ 536 und 536a. § 535 selbst gibt keinen Anspruch auf eine bestimmte Ausstattung: Geschuldet ist der Zustand, der bei Vertragsschluss vereinbart oder nach dem Vertragszweck vorausgesetzt war, nicht der heutige Standard.

Wann sie gilt

  • Die Heizung, die Therme oder ein Rollladen ist defekt und es ist unklar, wer reparieren muss.
  • Der Mietvertrag wälzt sämtliche Reparaturen pauschal auf den Mieter ab.
  • Der Vermieter verlangt Betriebskosten, obwohl der Vertrag dazu nichts sagt.
  • Nach dem Einzug stellt sich heraus, dass die Wohnung nicht dem entspricht, was besichtigt oder vereinbart war.
  • Der Vermieter kündigt an, die Nutzung eines mitvermieteten Kellers oder Stellplatzes einzustellen.

Was dieser Paragraf nicht sagt

  • Er verpflichtet den Vermieter nicht zur Modernisierung. Geschuldet ist der bei Vertragsschluss vereinbarte Zustand, nicht der aktuelle technische Standard.
  • Er regelt die Betriebskosten nicht. Die Umlage auf den Mieter braucht eine Vereinbarung nach § 556; ohne sie bleibt es bei der Lastentragung des Vermieters.
  • Er beziffert keine Mietminderung. Was bei einem Mangel geschieht, steht in § 536, der Schadensersatz in § 536a.
  • Er sagt nichts über Schönheitsreparaturen. Ob eine Abwälzung im Vertrag wirksam ist, entscheidet sich an den Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen.

Beispielfälle

Erfundene Sachverhalte, geschrieben um zu zeigen, wie der Wortlaut greift. Es sind keine echten Fälle, keine Urteile und keine Präjudizien, und sie sagen nichts über den Ausgang Ihres Falls.

Veranschaulichendes Beispiel

In einer Altbauwohnung fällt im Oktober die Gastherme aus. Der Vermieter verweist auf eine Klausel im Mietvertrag, nach der "sämtliche Reparaturen in der Wohnung" Sache des Mieters sind, und schlägt vor, die Rechnung selbst zu bezahlen.

Wie der Wortlaut greift

Absatz 1 Satz 2 verpflichtet den Vermieter, die Mietsache während der ganzen Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten – die Instandsetzung der Heizung gehört dazu. Ob die Klausel daran etwas ändert, hängt daran, ob sie individuell ausgehandelt wurde oder eine vorformulierte Bedingung ist; als pauschale Abwälzung sämtlicher Reparaturen ohne Höchstgrenze hält eine solche Klausel der Kontrolle des AGB-Rechts regelmäßig nicht stand.

Wie sich die Parteien geeinigt haben

Der Vermieter beauftragt den Heizungsbetrieb und trägt die Kosten; der Mieter meldet Störungen künftig sofort telefonisch und schriftlich und ermöglicht den Zugang innerhalb von zwei Werktagen.

Veranschaulichendes Beispiel

Zu einer Wohnung wurde bei der Besichtigung ein Kellerraum gezeigt und im Mietvertrag als mitvermietet aufgeführt. Nach zwei Jahren teilt die Hausverwaltung mit, der Keller werde künftig für die Haustechnik gebraucht.

Wie der Wortlaut greift

Was der Vermieter zum Gebrauch überlassen muss, bestimmt der Vertrag – ist der Keller mitvermietet, ist er Teil der Mietsache und nicht einseitig entziehbar. Der Fall hängt daran, ob der Raum vertraglich mitvermietet oder nur gefälligkeitshalber geduldet wurde. Was gilt, wenn er dauerhaft wegfällt, richtet sich dann nicht mehr nach § 535, sondern nach § 536.

Wie sich die Parteien geeinigt haben

Die Verwaltung stellt einen gleichwertigen Kellerraum im selben Haus zur Verfügung; solange das nicht möglich ist, wird die Miete um einen festen monatlichen Betrag reduziert.

Veranschaulichendes Beispiel

Im Mietvertrag ist nur eine Gesamtmiete genannt, von Betriebskosten steht nichts darin. Nach dem ersten Jahr schickt der Vermieter dennoch eine Abrechnung mit einer Nachforderung für Müll, Hausreinigung und Versicherung.

Wie der Wortlaut greift

Nach Absatz 1 Satz 3 hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen; dass der Mieter Betriebskosten übernimmt, ist die Ausnahme und braucht eine Vereinbarung nach § 556. Der Fall hängt daran, ob der Vertrag eine solche Umlagevereinbarung enthält – fehlt sie, ist die Miete eine Inklusivmiete, und eine nachträgliche Abrechnung ändert daran nichts.

Wie sich die Parteien geeinigt haben

Die Nachforderung entfällt; ab dem folgenden Kalenderjahr vereinbaren beide schriftlich eine Umlage der Betriebskosten mit einer entsprechend angepassten Grundmiete.

Dasselbe Problem anderswo

Die übrigen Rechtsordnungen dieser Sammlung beantworten dasselbe Alltagsproblem mit eigenen Vorschriften.

Der Vergleich und diese Kurzfassungen sind auf Englisch.

The landlord will not repair: damp, mould and no heating in 7 jurisdictions

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