Definiert Modernisierungsmaßnahmen § 555b
§ 555b BGB zählt neun Modernisierungsmaßnahmen auf: energetisch, Heizung, Primärenergie, Wasser, Wert, Glasfaser, Wohnverhältnisse, ohne Vertreten, Neubau.
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), 1a. durch die eine Heizungsanlage im Sinne des § 42 des Gebäudemodernisierungsgesetzes vom 8. August 2020 (BGBl. I S. 1728), das zuletzt durch Artikel 4 des Gesetzes vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) geändert worden ist, in der jeweils geltenden Fassung, eingebaut oder aufgestellt wird, 2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt, 3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, 4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, 4a. durch die die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes angeschlossen wird, 5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, 6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder 7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
Textfassung in Kraft am .
Quelle: Gesetze im Internet — Bundesministerium der Justiz / juris GmbH (gesetze-im-internet.de), wiedergegeben unter der Lizenz Open (Bundesrecht, no formally named licence).
Was die Vorschrift wirklich sagt
§ 555b BGB legt fest, welche baulichen Veränderungen als Modernisierungsmaßnahmen gelten. Das ist wichtig, weil der Mieter solche Maßnahmen nach § 555d grundsätzlich dulden muss und der Vermieter nach § 555f die Miete erhöhen kann.
Im Gegensatz zu einfachen Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a) geht es hier um Verbesserungen, die über die bloße Instandhaltung hinausgehen. Der Paragraph zählt neun verschiedene Kategorien auf, von der energetischen Modernisierung über den Einbau einer Heizungsanlage bis zur Schaffung neuen Wohnraums.
Nicht jede bauliche Veränderung fällt unter diesen Begriff. So sind etwa Schönheitsreparaturen oder reine Reparaturen keine Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b.
Wann sie gilt
- Der Vermieter dämmt die Außenwände, um Heizenergie zu sparen (Nr. 1).
- Der Vermieter tauscht die alte Gastherme gegen eine neue Wärmepumpe aus (Nr. 1a).
- Der Vermieter schließt die Wohnung erstmals an das Glasfasernetz an (Nr. 4a).
- Der Vermieter baut einen Balkon an, der den Gebrauchswert der Wohnung erhöht (Nr. 4).
- Der Vermieter legt einen Garten an, der die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert (Nr. 5).
Was dieser Paragraf nicht sagt
- Reine Reparaturen wie das Ausbessern eines undichten Dachs (das ist Erhaltung nach § 555a).
- Schönheitsreparaturen wie das Streichen der Wände (keine bauliche Veränderung).
- Maßnahmen, die der Vermieter wegen eigener Pflichtverletzung durchführen muss (dann greift Nr. 6 nicht, aber andere Nummern können einschlägig sein).
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