Anforderungen an Mieterhöhungsverlangen § 558a
Eine Mieterhöhung erfordert Textform und Begründung, etwa durch Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen oder Gutachten nach § 558a.
- (1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
- (2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf 1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d), 2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), 3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, 4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
- (3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
- (4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.
- (5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Textfassung in Kraft am .
Quelle: Gesetze im Internet — Bundesministerium der Justiz / juris GmbH (gesetze-im-internet.de), wiedergegeben unter der Lizenz Open (Bundesrecht, no formally named licence).
Was die Vorschrift wirklich sagt
Verlangt ein Vermieter eine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete, stellt das Gesetz formelle Anforderungen. Die Erklärung muss in Textform – beispielsweise per Brief, E-Mail oder Computerfax – abgegeben und nachvollziehbar begründet werden. Eine rein mündliche Erklärung ist unwirksam.
Zur Begründung stehen gesetzlich bestimmte Mittel zur Auswahl: ein einfacher oder qualifizierter Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder die Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen. Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben zu der Wohnung, müssen diese Werte im Erhöhungsverlangen auch dann mitgeteilt werden, wenn die Erhöhung auf ein anderes Begründungsmittel gestützt wird.
Bei einem Mietspiegel mit Spannen reicht es aus, wenn die geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt. Gibt es keinen aktuellen Mietspiegel, kann auch ein veralteter Mietspiegel oder der einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden. Vereinbarungen im Mietvertrag, die zum Nachteil der Mieter von diesen Vorgaben abweichen, sind unwirksam.
Wann sie gilt
- Ein Vermieter verlangt per E-Mail eine höhere Miete und führt zur Begründung die Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen an.
- Eine Vermieterin begründet ihr Erhöhungsverlangen mit einem Sachverständigengutachten, fügt aber zusätzlich die Angaben des örtlichen qualifizierten Mietspiegels bei.
- Ein Vermieter zieht einen veralteten Mietspiegel heran, weil in der betreffenden Gemeinde kein aktueller Mietspiegel vorliegt.
Was dieser Paragraf nicht sagt
- Die materielle Obergrenze der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (geregelt in § 558).
- Die Bedenkzeit und das Verfahren zur Zustimmung durch den Mieter.
- Mieterhöhungen wegen baulicher Modernisierungsmaßnahmen an der Wohnung.
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