§ 558 BGB

Mieterhöhung max. 20 Prozent in 3 Jahren | § 558 BGB

§ 558 BGB erlaubt Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach 15 Monaten Unverändertheit. Die Kappungsgrenze beträgt max. 20 Prozent in 3 Jahren.

Amtlicher Text § 558 BGB — Deutschland

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht, 1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und 2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt. Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. (+++ § 558: Zur Anwendung vgl. § 578 Abs. 3 Satz 1 +++)

Textfassung in Kraft am 2026-07-31.

Quelle: Gesetze im Internet — Bundesministerium der Justiz / juris GmbH (gesetze-im-internet.de), wiedergegeben unter der Lizenz Open (Bundesrecht, no formally named licence).

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Was die Vorschrift wirklich sagt

§ 558 regelt die häufigste Form der Mieterhöhung im Wohnraummietrecht. Der Vermieter kann nicht einseitig erhöhen, sondern nur die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Absatz 1 nennt zwei zeitliche Voraussetzungen: Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein, und das Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 – also wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten – bleiben dabei außer Betracht.

Absatz 2 definiert die ortsübliche Vergleichsmiete: die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Der Sechsjahreszeitraum ist wichtig: Es zählen nicht nur die Neuvermietungen, sondern auch die Änderungen bei laufenden Verträgen. Preisgebundener Wohnraum ist ausgenommen.

Absatz 3 enthält die Kappungsgrenze, die unabhängig von der Vergleichsmiete gilt: Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren – Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 nicht mitgerechnet – nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen. Der Prozentsatz beträgt 15, wenn die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Gemeindeteil besonders gefährdet ist und diese Gebiete durch Rechtsverordnung der Landesregierung bestimmt sind. Ob am eigenen Ort 15 oder 20 Prozent gelten, hängt also von einer Landesverordnung ab. Absatz 6 macht die Vorschrift zwingend: Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam. Wie ein Erhöhungsverlangen zu begründen ist – Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Sachverständigengutachten – und wie lange die Überlegungsfrist läuft, steht nicht hier, sondern in §§ 558a und 558b.

Wann sie gilt

Der Vermieter verlangt eine Erhöhung, obwohl die letzte Erhöhung erst zehn Monate zurückliegt.
Die verlangte Erhöhung überschreitet in drei Jahren mehr als 20 Prozent.
Streit darüber, ob die verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht.
Das Erhöhungsverlangen stützt sich auf einen Mietspiegel, dessen Anwendbarkeit bestritten wird.
Der Vermieter erhöht wegen Modernisierung und zusätzlich auf die Vergleichsmiete.

Was dieser Paragraf nicht sagt

Er erlaubt keine einseitige Erhöhung. Der Vermieter kann nur die Zustimmung verlangen; ohne Zustimmung oder Urteil ändert sich die Miete nicht.
Er regelt nicht Form und Begründung des Erhöhungsverlangens und nicht die Überlegungsfrist – das steht in §§ 558a und 558b.
Die Kappungsgrenze gilt nicht für Modernisierungserhöhungen nach § 559 und Betriebskostenanpassungen nach § 560.
Er begrenzt nicht die Miete bei Neuvermietung; dafür gilt die Regelung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in § 556d.

Beispielfälle

Erfundene Sachverhalte, geschrieben um zu zeigen, wie der Wortlaut greift. Es sind keine echten Fälle, keine Urteile und keine Präjudizien, und sie sagen nichts über den Ausgang Ihres Falls.

Veranschaulichendes Beispiel

Ein Vermieter verlangt die Zustimmung zu einer Erhöhung um 18 Prozent. Die letzte Erhöhung liegt elf Monate zurück; begründet wird das Verlangen mit drei Vergleichswohnungen aus dem Bekanntenkreis.

Wie der Wortlaut greift

Zwei Zahlen begrenzen das Verlangen: Die Miete muss seit fünfzehn Monaten unverändert sein, und die Erhöhung darf innerhalb von drei Jahren 20 Prozent nicht übersteigen – in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 Prozent, wenn die Landesregierung das bestimmt hat. Der Fall hängt zuerst an der Fünfzehnmonatsfrist: Sie ist noch nicht abgelaufen, und darauf kommt es an, bevor über die Vergleichsmiete überhaupt gesprochen wird.

Wie sich die Parteien geeinigt haben

Das Verlangen wird zurückgezogen und zum nächsten zulässigen Termin neu gestellt, dann mit einem Verweis auf den örtlichen Mietspiegel; beide vereinbaren, die Erhöhung in zwei Stufen wirksam werden zu lassen.

Veranschaulichendes Beispiel

Nach einer energetischen Modernisierung erhöht die Eigentümerin die Miete wegen der Baukosten und kündigt zugleich eine weitere Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete an. Die Mieter halten das für doppelt.

Wie der Wortlaut greift

Die Erhöhung nach § 558 und die Modernisierungserhöhung nach § 559 sind zwei verschiedene Wege mit verschiedenen Voraussetzungen; die Kappungsgrenze des § 558 gilt für die Modernisierungserhöhung nicht. Der Fall hängt daran, welche Kosten in welchen Weg eingerechnet werden – dieselbe Maßnahme darf nicht zweimal wirken, und eine Erhöhung nach § 558 muss sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete messen lassen.

Wie sich die Parteien geeinigt haben

Die Modernisierungsumlage bleibt bestehen, die zusätzliche Erhöhung auf die Vergleichsmiete wird für drei Jahre ausgesetzt; die Eigentümerin legt die Kostenaufstellung nach Gewerken offen.

Dasselbe Problem anderswo

Die übrigen Rechtsordnungen dieser Sammlung beantworten dasselbe Alltagsproblem mit eigenen Vorschriften.

Der Vergleich und diese Kurzfassungen sind auf Englisch.

The landlord wants to raise the rent: four systems that limit it, and three civil codes that say nothing

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