Vereinfachte Mieterhöhung nach Modernisierung: § 559c
Bei Modernisierungskosten bis 10 000 Euro erlaubt § 559c BGB ein vereinfachtes Verfahren mit 30 Prozent Pauschalabzug für Instandhaltung.
- (1) Übersteigen die für die Modernisierungsmaßnahme geltend gemachten Kosten für die Wohnung vor Abzug der Pauschale nach Satz 2 10 000 Euro nicht, so kann der Vermieter die Mieterhöhung nach einem vereinfachten Verfahren berechnen. Als Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären (§ 559 Absatz 2), werden pauschal 30 Prozent der nach Satz 1 geltend gemachten Kosten abgezogen. § 559 Absatz 4 und § 559a Absatz 2 Satz 1 bis 3 finden keine Anwendung; dies gilt im Hinblick auf § 559 Absatz 4 nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme auch die Voraussetzungen des § 555b Nummer 1 oder Nummer 1a erfüllt und mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt wurde.
- (2) Hat der Vermieter die Miete in den letzten fünf Jahren bereits nach Absatz 1 oder nach § 559 oder § 559e erhöht, so mindern sich die Kosten, die nach Absatz 1 Satz 1 für die weitere Modernisierungsmaßnahme geltend gemacht werden können, um die Kosten, die in diesen früheren Verfahren für Modernisierungsmaßnahmen geltend gemacht wurden.
- (3) § 559b gilt für das vereinfachte Verfahren entsprechend. Der Vermieter muss in der Mieterhöhungserklärung angeben, dass er die Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren berechnet hat.
- (4) Hat der Vermieter eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren geltend gemacht, so kann er innerhalb von fünf Jahren nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter keine Mieterhöhungen nach § 559 oder § 559e geltend machen. Dies gilt nicht, 1. soweit der Vermieter in diesem Zeitraum Modernisierungsmaßnahmen auf Grund einer gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat und er diese Verpflichtung bei Geltendmachung der Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren nicht kannte oder kennen musste, 2. sofern eine Modernisierungsmaßnahme auf Grund eines Beschlusses von Wohnungseigentümern durchgeführt wird, der frühestens zwei Jahre nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter gefasst wurde.
- (5) Für die Modernisierungsankündigung, die zu einer Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren führen soll, gilt § 555c mit den Maßgaben, dass 1. der Vermieter in der Modernisierungsankündigung angeben muss, dass er von dem vereinfachten Verfahren Gebrauch macht, 2. es der Angabe der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten nach § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 3 nicht bedarf. (+++ § 559c: Zur Anwendung vgl. § 578 Abs. 3 Satz 1 +++) (+++ § 559c: Zur Anwendung vgl. Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 3 BGBEG +++)
Textfassung in Kraft am .
Quelle: Gesetze im Internet — Bundesministerium der Justiz / juris GmbH (gesetze-im-internet.de), wiedergegeben unter der Lizenz Open (Bundesrecht, no formally named licence).
Was die Vorschrift wirklich sagt
Wenn die für eine Modernisierungsmaßnahme geltend gemachten Kosten vor Abzug der Pauschale maximal 10 000 Euro pro Wohnung betragen, kann der Vermieter die Mieterhöhung in einem vereinfachten Verfahren berechnen. Anstelle einer detaillierten Ermittlung der Instandhaltungskosten werden pauschal 30 Prozent der Kosten als Erhaltungsaufwand abgezogen.
Der Vermieter muss sowohl in der Modernisierungsankündigung als auch in der Mieterhöhungserklärung ausdrücklich angeben, dass die Berechnung nach dem vereinfachten Verfahren erfolgt. Eine Angabe der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten in der Ankündigung ist in diesem Verfahren nicht erforderlich.
Hat der Vermieter die Miete nach diesem vereinfachten Verfahren erhöht, kann er innerhalb von fünf Jahren nach Zugang der Erklärung grundsätzlich keine weiteren Mieterhöhungen nach § 559 oder § 559e geltend machen. Ausnahmen bestehen etwa bei gesetzlichen Verpflichtungen oder Modernisierungsbeschlüssen von Wohnungseigentümern.
Wann sie gilt
- Der Vermieter baut eine neue Gegensprechanlage für 4 000 Euro ein und nutzt die vereinfachte Mieterhöhung.
- Der Vermieter zieht pauschal 30 Prozent für Erhaltungsmaßnahmen ab, anstatt Handwerkerrechnungen einzeln nach Instandhaltungsanteilen aufzuschlüsseln.
- Der Vermieter weist in der Modernisierungsankündigung darauf hin, dass von dem vereinfachten Verfahren Gebrauch gemacht wird.
- Der Mieter prüft nach einer vereinfachten Mieterhöhung, ob für die Dauer von fünf Jahren weitere Erhöhungen nach § 559 ausgeschlossen sind.
Was dieser Paragraf nicht sagt
- Modernisierungsmaßnahmen mit Gesamtkosten von mehr als 10 000 Euro je Wohnung (hier gilt das reguläre Verfahren nach § 559).
- Reguläre Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ohne bauliche Modernisierung (geregelt in § 558).
- Anpassungen der Vorauszahlungen oder Pauschalen für Betriebskosten (geregelt in § 560).
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