Vorausverfügung über die Miete § 566b
Vorausverfügungen des Altvermieters binden den Erwerber für den laufenden Monat. Bei Eigentumsübergang nach dem 15. Tag gilt dies auch für den Folgemonat.
- (1) Hat der Vermieter vor dem Übergang des Eigentums über die Miete verfügt, die auf die Zeit der Berechtigung des Erwerbers entfällt, so ist die Verfügung wirksam, soweit sie sich auf die Miete für den zur Zeit des Eigentumsübergangs laufenden Kalendermonat bezieht. Geht das Eigentum nach dem 15. Tag des Monats über, so ist die Verfügung auch wirksam, soweit sie sich auf die Miete für den folgenden Kalendermonat bezieht.
- (2) Eine Verfügung über die Miete für eine spätere Zeit muss der Erwerber gegen sich gelten lassen, wenn er sie zur Zeit des Übergangs des Eigentums kennt.
Textfassung in Kraft am .
Quelle: Gesetze im Internet — Bundesministerium der Justiz / juris GmbH (gesetze-im-internet.de), wiedergegeben unter der Lizenz Open (Bundesrecht, no formally named licence).
Was die Vorschrift wirklich sagt
Eine Vorausverfügung liegt vor, wenn der bisherige Vermieter vor dem Eigentumsübergang Rechtsgeschäfte über künftige Mietforderungen trifft. Dazu gehören insbesondere die Abtretung oder Verpfändung der Miete sowie Vereinbarungen mit dem Mieter über eine Vorauszahlung oder den Erlass der Miete.
Erlangt ein neuer Eigentümer das Grundstück, sollen Rechtsgeschäfte des Altvermieters den Erwerber nicht unbegrenzt belasten. Die Verfügung bleibt für den Kalendermonat wirksam, in dem das Eigentum übergeht. Erst wenn der Eigentumsübergang nach dem 15. Tag des Monats erfolgt, erstreckt sich diese Wirksamkeit auch auf den folgenden Kalendermonat.
Für spätere Zeiträume ist die Verfügung gegenüber dem Erwerber unwirksam. Der neue Eigentümer muss eine weitergehende Verfügung nur gegen sich gelten lassen, wenn er sie zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs kannte.
Wann sie gilt
- Der bisherige Vermieter tritt vor dem Eigentumswechsel die Miete für den laufenden Monat an ein Kreditinstitut ab.
- Ein Mieter zahlt die Miete für den laufenden Monat im Voraus an den alten Eigentümer, bevor die Grundbucheintragung erfolgt.
- Der Erwerber übernimmt das Gebäude nach dem 15. Tag des Monats und muss eine Mietvorauszahlung an den bisherigen Vermieter auch für den folgenden Monat gegen sich gelten lassen.
- Der Erwerber kennt beim Eigentumsübergang eine Vereinbarung, wonach der Mieter die Miete für spätere Monate bereits an den Voreigentümer gezahlt hat.
Was dieser Paragraf nicht sagt
- Vereinbarungen über die Miete, die erst nach dem Eigentumsübergang zwischen Mieter und altem Vermieter getroffen werden.
- Die Aufrechnung von Forderungen des Mieters gegen Mietforderungen des Erwerbers.
- Der Anspruch auf Herausgabe der vom Mieter geleisteten Mietsicherheit an den Erwerber.
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