Artículo 1556 del Código Civil

Rescisión o indemnización por incumplimiento (Art. 1556)

El art. 1556 permite pedir la rescisión del arrendamiento y la indemnización de daños, o solo la indemnización dejando el contrato subsistente.

Texto oficial Artículo 1556 del Código Civil — España

Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.

Texto vigente a .

Fuente: Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE) (boe.es), reproducido con licencia Reuse permitted including commercial, with attribution.

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Qué dice, en palabras claras

Este es el artículo que convierte los deberes de los dos artículos anteriores en consecuencias. Si el arrendador o el arrendatario no cumplen las obligaciones expresadas en ellos, la parte perjudicada puede pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, "o sólo esto último, dejando el contrato subsistente".

Esa alternativa final es lo más valioso del precepto y la que casi nadie usa. Reclamar por un incumplimiento no obliga a romper el contrato: se puede exigir la indemnización y seguir con el arrendamiento. Para el inquilino que ha sufrido meses sin calefacción pero no quiere mudarse, o para el arrendador al que le han deteriorado el inmueble pero prefiere conservar al inquilino, esta es la vía que el Código ofrece y que se pasa por alto porque se piensa que el único remedio es marcharse o echar.

El artículo es simétrico: sirve igual contra el arrendador y contra el arrendatario, y remite a las obligaciones de los artículos anteriores, es decir a las tres del 1554 y a las tres del 1555. Lo que no hace es cuantificar: no dice cuánto se indemniza ni qué gravedad debe tener el incumplimiento para justificar la resolución. Ese juicio depende de los hechos, y en arrendamientos de vivienda hay que contar además con la ley especial. Antes de resolver un contrato conviene documentar el incumplimiento y consultar.

Cuándo se aplica

  • El inquilino quiere seguir en la vivienda pero reclamar por los meses sin agua caliente o con humedades.
  • El arrendador reclama daños al inquilino sin querer terminar el contrato.
  • Una parte quiere resolver el arrendamiento por incumplimientos reiterados de la otra.
  • El local alquilado no reúne las condiciones pactadas y el arrendatario debe decidir entre resolver o reclamar.
  • Se discute si un incumplimiento concreto es lo bastante grave para justificar la rescisión.

Qué no dice este artículo

  • No autoriza a dejar de pagar la renta como respuesta al incumplimiento del arrendador: lo que concede es acción para reclamar, no un derecho a suspender el pago por decisión propia.
  • No fija el importe de la indemnización ni contiene baremo alguno: el daño hay que acreditarlo.
  • No es el cauce para desahuciar por falta de pago, que tiene su propia enumeración de causas en el artículo 1569.
  • No desplaza a la Ley de Arrendamientos Urbanos, que en vivienda y en uso distinto de vivienda añade reglas propias sobre resolución y desistimiento.

Casos de ejemplo

Situaciones inventadas, escritas para mostrar cómo opera la norma. No son casos reales, ni sentencias, ni precedentes: no dicen cómo acabaría el tuyo.

Ejemplo ilustrativo

Una inquilina lleva medio año con humedades en el dormitorio, que ha dejado de usar. No quiere marcharse porque el alquiler es asequible y está cerca del trabajo, pero considera que está pagando por una vivienda que no tiene entera.

Cómo se aplica la norma

El artículo 1556 contiene la opción que casi nadie usa: reclamar solo la indemnización de daños y perjuicios «dejando el contrato subsistente», en lugar de tener que romperlo para poder reclamar. El hecho decisivo es la prueba del perjuicio concreto —habitación inutilizable, informe de un técnico sobre la causa, facturas de deshumidificador o de electricidad—, porque el artículo concede la acción pero no fija ningún importe ni ningún baremo.

Cómo se acordaron las partes

Acuerdan una reducción de renta de un porcentaje pactado por cada mes en que la habitación no pudo usarse, aplicada como descuento en los recibos siguientes, y una fecha cierta para la obra de saneamiento.

Ejemplo ilustrativo

Un propietario comprueba que el inquilino ha retirado la campana extractora y ha taladrado la encimera para instalar una placa distinta, sin consultar. Quiere que se lo compense, pero prefiere no romper el contrato porque paga con puntualidad.

Cómo se aplica la norma

El artículo 1556 funciona en ambas direcciones: también el arrendador puede pedir solo la indemnización dejando el contrato subsistente. El hecho decisivo es si lo hecho incumple las obligaciones del artículo 1555 —uso diligente y destino pactado— y qué parte del cambio es daño y qué parte es simple modificación reversible, porque lo que se indemniza es el perjuicio acreditado, no la contrariedad.

Cómo se acordaron las partes

Acuerdan que el inquilino conserva la placa instalada y deposita el importe presupuestado para reponer campana y encimera al terminar el contrato, o repone él mismo el estado anterior si lo prefiere.

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