Artículo 1554 del Código Civil

El casero debe hacer las reparaciones: Art. 1554

El artículo 1554 del Código Civil obliga al arrendador a hacer las reparaciones necesarias, entregar la cosa y mantener el goce pacífico del arriendo.

Texto oficial Artículo 1554 del Código Civil — España

El arrendador está obligado: 1.º A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato. 2.º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. 3.º A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.

Texto vigente a .

Fuente: Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE) (boe.es), reproducido con licencia Reuse permitted including commercial, with attribution.

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Qué dice, en palabras claras

Tres obligaciones, y las tres siguen vivas durante todo el contrato, no solo el día de la firma. La primera es entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato. La segunda, hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. La tercera, mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.

La segunda es la que se discute a diario. El criterio del artículo no es el valor de la reparación ni quién la causó, sino su finalidad: es necesaria la que hace falta para que la cosa siga sirviendo al uso pactado. Una caldera que no calienta, una instalación eléctrica que salta, un tejado que gotea no dejan de ser obligación del arrendador porque la avería sea cara o porque el inquilino lleve años dentro. La contrapartida es que las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste ordinario del uso diario no entran aquí, y en el arrendamiento de vivienda la ley especial lo dice expresamente.

La tercera obligación es más amplia de lo que su nombre sugiere. "Goce pacífico" no significa solo no molestar: significa que el arrendador debe garantizar que el inquilino pueda usar la cosa sin perturbaciones jurídicas, y por eso cubre desde las visitas no consentidas hasta las reclamaciones de terceros sobre el inmueble. Cuando el arrendador incumple cualquiera de las tres, el remedio está en el artículo 1556; en vivienda, además, la Ley de Arrendamientos Urbanos añade reglas propias que conviene revisar con un profesional.

Cuándo se aplica

  • La caldera o el aire acondicionado dejan de funcionar y el propietario no manda a nadie a repararlo.
  • Aparecen humedades o filtraciones estructurales en la vivienda alquilada.
  • El arrendador entra en el piso con su llave para enseñarlo sin avisar ni obtener consentimiento.
  • Un tercero reclama derechos sobre el inmueble y perturba el uso del inquilino.
  • La vivienda se entrega sin suministros dados de alta o sin las condiciones necesarias para el uso pactado.

Qué no dice este artículo

  • No obliga al arrendador a asumir las pequeñas reparaciones del desgaste ordinario por el uso diario, que corresponden al arrendatario.
  • No fija plazos para reparar ni prevé una reducción automática de la renta mientras dura la avería: esa consecuencia hay que reclamarla.
  • No autoriza al inquilino a dejar de pagar por su cuenta. La respuesta al incumplimiento del arrendador está en el artículo 1556, no en la suspensión unilateral del pago.
  • No regula la fianza, la duración mínima ni las prórrogas del alquiler de vivienda: esas materias están en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Casos de ejemplo

Situaciones inventadas, escritas para mostrar cómo opera la norma. No son casos reales, ni sentencias, ni precedentes: no dicen cómo acabaría el tuyo.

Ejemplo ilustrativo

Un inquilino lleva dos meses sin agua caliente. Ha avisado por mensaje varias veces y el propietario responde que ya mandará a alguien, pero nadie aparece. Mientras tanto, la renta se paga puntualmente todos los meses.

Cómo se aplica la norma

La obligación 2.ª del artículo 1554 dura todo el arrendamiento: el arrendador debe hacer las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en estado de servir al uso pactado. El hecho decisivo es si la avería impide ese uso o es desgaste menor del día a día, que corre a cargo del inquilino: una caldera parada no es un grifo que gotea. Lo que este artículo no autoriza es dejar de pagar por cuenta propia; la respuesta al incumplimiento del arrendador está en el artículo 1556.

Cómo se acordaron las partes

Acuerdan que el propietario encarga la sustitución de la caldera en quince días, que el inquilino descuenta de la siguiente renta un importe pactado por los dos meses sin agua caliente, y que en adelante las averías se comunican por escrito con acuse.

Ejemplo ilustrativo

Una inquilina descubre que el propietario ha entrado en el piso dos veces con su llave mientras ella trabajaba, una para enseñarlo a un posible comprador y otra para «comprobar cómo estaba». Él sostiene que el piso es suyo.

Cómo se aplica la norma

La obligación 3.ª del artículo 1554 es mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento durante todo el contrato, y esa obligación pesa precisamente sobre el propietario. El hecho decisivo es si las entradas fueron consentidas por el inquilino en cada ocasión: la titularidad no habilita a entrar en una vivienda arrendada, y una cláusula genérica del contrato no equivale a un consentimiento para cada visita.

Cómo se acordaron las partes

Acuerdan que las visitas se anuncian con 48 horas y se hacen en presencia de la inquilina, con un máximo de dos por semana y en franja acordada, y que el propietario no accede sin ese aviso durante el resto del contrato.

Ejemplo ilustrativo

En un piso alquilado se estropea la persiana del salón y gotea un grifo de la cocina. El inquilino pide que lo arregle el propietario; el propietario contesta que esas cosas son del que vive allí.

Cómo se aplica la norma

El artículo 1554 impone al arrendador las reparaciones «necesarias a fin de conservar» la vivienda en estado de servir, y no las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario. El hecho decisivo es en cuál de las dos categorías cae cada avería: el mecanismo de una persiana que ha reventado no es lo mismo que una goma de grifo. Separar la lista partida por partida suele resolver la discusión mejor que discutir el principio.

Cómo se acordaron las partes

Acuerdan que el propietario asume el mecanismo de la persiana con un industrial de su elección y el inquilino la goma del grifo, y que en adelante toda reparación por encima de un importe acordado se consulta antes por escrito.

El mismo problema en otros países

Los demás ordenamientos de esta colección responden al mismo problema cotidiano con normas propias.

La comparación y estos resúmenes están en inglés.

The landlord will not repair: damp, mould and no heating in 7 jurisdictions

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