Artículo 1569 del Código Civil

Art. 1569: expiración, impago, infracción, uso indebido

El art. 1569 CC enumera las cuatro causas de desahucio: expiración del plazo, impago, incumplimiento de condiciones y uso indebido de la cosa arrendada.

Texto oficial Artículo 1569 del Código Civil — España

El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes: 1.ª Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581. 2.ª Falta de pago en el precio convenido. 3.ª Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato. 4.ª Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número segundo del artículo 1.555.

Texto vigente a .

Fuente: Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE) (boe.es), reproducido con licencia Reuse permitted including commercial, with attribution.

Leer este artículo en la fuente oficial →

Qué dice, en palabras claras

El artículo contiene una lista cerrada de cuatro causas por las que el arrendador puede desahuciar judicialmente al arrendatario, y conviene leer las cuatro porque solo la segunda es conocida. 1.ª Haber expirado el término convencional o el legal. 2.ª Falta de pago en el precio convenido. 3.ª Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato. 4.ª Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que ordena el número segundo del artículo 1555.

La tercera causa es notablemente amplia: cualquier condición del contrato, no solo las esenciales. Y la cuarta enlaza directamente con el deber de usar la cosa como un diligente padre de familia y conforme al destino pactado, de modo que el uso indebido tiene salida procesal propia y no depende de que además se deje de pagar.

Dos advertencias importan más que el resto. La primera: el artículo dice "desahuciar judicialmente". No existe el desahucio por cuenta propia; cambiar la cerradura, cortar los suministros o retirar las pertenencias es una vía de hecho que el artículo 446 permite combatir. La segunda: en los arrendamientos de vivienda y de uso distinto de vivienda rige la Ley de Arrendamientos Urbanos, con sus propias reglas de duración, prórroga, enervación del desahucio y requerimientos previos, que se superponen a esta lista. Iniciar o responder a un desahucio es un procedimiento con plazos estrictos y conviene hacerlo con abogado.

Cuándo se aplica

  • El inquilino acumula meses de renta impagada y no responde a los requerimientos.
  • El contrato ha vencido y el arrendatario sigue en el inmueble sin firmar nada nuevo.
  • El arrendatario incumple una condición expresa del contrato, como la prohibición de obras o de animales.
  • La vivienda se destina a una actividad no pactada que la deteriora.
  • El propietario quiere recuperar un local cuyo uso se ha desviado del pactado.

Qué no dice este artículo

  • No permite desahuciar por cuenta propia. El texto exige que sea judicial: cambiar la cerradura o cortar suministros es una vía de hecho combatible por el artículo 446.
  • No regula la enervación por pago ni los requerimientos previos: esas reglas están en la legislación arrendaticia y procesal.
  • No sustituye a la Ley de Arrendamientos Urbanos en materia de duración, prórroga obligatoria y recuperación de la vivienda por el arrendador.
  • No sirve para recuperar un inmueble ocupado sin ningún contrato de arrendamiento: ese supuesto tiene otros cauces.

Casos de ejemplo

Situaciones inventadas, escritas para mostrar cómo opera la norma. No son casos reales, ni sentencias, ni precedentes: no dicen cómo acabaría el tuyo.

Ejemplo ilustrativo

Un inquilino lleva cuatro meses sin pagar la renta y no responde a los mensajes. El propietario, que necesita el piso, piensa en cambiar la cerradura un día que el inquilino esté fuera y cortar el suministro de agua.

Cómo se aplica la norma

El artículo 1569 enumera las causas, pero la palabra que decide está antes de la lista: el arrendador podrá desahuciar «judicialmente». El hecho relevante no es cuántas mensualidades se deben, porque basta la falta de pago del número 2.ª, sino por qué vía se recupera el inmueble: cambiar la cerradura o cortar suministros es una vía de hecho que el inquilino puede combatir con el artículo 446, y suele volverse contra quien la emplea.

Cómo se acordaron las partes

Acuerdan una salida pactada en una fecha cierta con entrega de llaves, la condonación de una parte de la deuda si se cumple ese día, y el reconocimiento del resto en un documento con calendario de pago.

Ejemplo ilustrativo

El propietario de un piso alquilado como vivienda descubre que el inquilino ha instalado allí un pequeño taller de reparaciones, con entrada y salida de clientes y material apilado en el salón.

Cómo se aplica la norma

El número 4.ª del artículo 1569 contempla destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse al uso del número 2.º del artículo 1555. El hecho decisivo es doble: qué uso se pactó en el contrato y si el uso efectivo hace desmerecer el inmueble, cosa que se acredita con el estado de las estancias y con las molestias documentadas, no con la simple existencia de una actividad.

Cómo se acordaron las partes

Acuerdan que la actividad cesa en el plazo de dos meses y el material se retira, que el inquilino repara el pavimento dañado del salón, y que el contrato continúa hasta su vencimiento sin más reclamaciones.

El mismo problema en otros países

Los demás ordenamientos de esta colección responden al mismo problema cotidiano con normas propias.

La comparación y estos resúmenes están en inglés.

The tenant has stopped paying and will not leave: what the law says in six jurisdictions

Leer la comparación completa →

Artículos relacionados

Art. 1555 Obligaciones del inquilino: pagar y usar | Art. 1555 Art. 1556 Rescisión o indemnización por incumplimiento (Art. 1556) Art. 1566 Quince días y tácita reconducción (Art. 1566) Art. 446 Amparo y restitución de posesión (Art. 446) Art. 1554 El casero debe hacer las reparaciones: Art. 1554

Esta es la ley. Resolvamos tu problema.

Cuenta qué está pasando. Un mediador neutral escucha tu versión y la de la otra parte, y os acompaña a un acuerdo escrito. En la configuración avanzada puedes pedir que la decisión se motive en el Código Civil español.

Esto es con

O bien abre directamente una sesión e invita a la otra parte.

Copiamos este texto de la fuente oficial y lo cotejamos con ella en cada carga de la página, pero no podemos garantizar que esté completo, actualizado ni libre de errores, y no asumimos responsabilidad alguna por su uso. Una modificación puede surtir efecto antes de que el texto consolidado la recoja. El texto del editor oficial está enlazado abajo; en caso de discrepancia, prevalece el oficial.

Esta página reproduce el texto del artículo 1569 del Código Civil vigente en la fecha indicada y explica su contenido en términos generales. No es un dictamen jurídico y no tiene en cuenta las circunstancias de tu caso, que pueden cambiar por completo la respuesta. Para un conflicto en curso, para los plazos de prescripción y antes de cualquier actuación judicial, acude a un abogado.

← Todos los artículos del Código Civil