§ 551 begrenzt die Sicherheit, die ein Wohnraummieter leisten muss. Nach Absatz 1 darf sie höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete betragen – und zwar ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Maßstab ist also die Nettokaltmiete, nicht die Warmmiete; eine an der Bruttomiete bemessene Kaution übersteigt die zulässige Höhe. Übersteigt die vereinbarte Sicherheit den Höchstbetrag, ist sie insoweit unwirksam, und das Zuviel kann zurückverlangt werden.
Absatz 2 gibt dem Mieter ein Recht, das im Vertrag oft nicht erwähnt wird: Ist eine Geldsumme zu stellen, ist er zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen. Eine Klausel, die die volle Kaution vor Schlüsselübergabe verlangt, weicht davon zum Nachteil des Mieters ab.
Absatz 3 regelt die Anlage. Der Vermieter hat eine als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen; die Parteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen, und die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Die getrennte Anlage ist der eigentliche Schutz: Sie soll die Kaution der Insolvenz des Vermieters entziehen. Für Wohnraum in Studenten- und Jugendwohnheimen entfällt die Verzinsungspflicht. Absatz 4 macht das Ganze zwingend: Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Nicht geregelt ist, wann die Kaution zurückzuzahlen ist – eine feste Frist nennt das Gesetz nicht; der Vermieter darf sie nur so lange und so weit behalten, wie ihm gesicherte Ansprüche zustehen, und für Ersatzansprüche wegen des Zustands der Wohnung gilt die kurze Frist des § 548.