L'article 1731 est le texte qui décide, à lui seul, un grand nombre de litiges de dépôt de garantie. À défaut d'état des lieux, le preneur « est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».
La présomption joue contre le locataire, et c'est contre-intuitif pour beaucoup : on croit souvent que l'absence d'état des lieux protège celui qui entre, puisque rien n'a été constaté. C'est l'inverse. Sans document d'entrée, on part du principe que le logement était en bon état de réparations locatives, et le locataire doit le rendre dans cet état ; les dégradations constatées à la sortie lui sont donc imputables par défaut.
Les trois derniers mots rétablissent l'équilibre : « sauf la preuve contraire ». La présomption est simple, non irréfragable. Le locataire peut établir par tout moyen que le logement n'était pas en bon état à son entrée — photographies datées, courriers adressés au bailleur, échanges, témoignages, constat. Cette preuve se prépare le jour de l'entrée, pas le jour du départ. Deux réserves importantes : la présomption ne porte que sur les réparations locatives, non sur les grosses réparations qui restent au bailleur, et les dégradations dues à la vétusté ou à la force majeure ne sont pas à la charge du locataire selon l'article 1755. Pour les logements d'habitation, la loi du 6 juillet 1989 impose par ailleurs l'établissement d'un état des lieux et encadre la restitution du dépôt de garantie ; c'est ce régime qu'il faut faire vérifier par un professionnel.