Requisito para el comiso: requerimiento de pago. Art. 1649
El dueño directo debe requerir judicialmente o notarialmente al enfiteuta; si no paga en 30 días, queda expedito el comiso.
En el caso primero del artículo anterior, para que el dueño directo pueda pedir el comiso, deberá requerir de pago al enfiteuta judicialmente o por medio de Notario; y, si no paga dentro de los treinta días siguientes al requerimiento, quedará expedito el derecho de aquél.
Texto vigente a .
Fuente: Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE) (boe.es), reproducido con licencia Reuse permitted including commercial, with attribution.
Qué dice, en palabras claras
Este artículo establece el procedimiento que debe seguir el dueño directo para poder reclamar la finca por comiso cuando el enfiteuta no ha pagado la pensión (primer caso del artículo 1648). No basta con un simple reclamo verbal o una carta particular: el dueño directo debe hacer un requerimiento formal de pago, ya sea mediante demanda judicial o mediante acta notarial. Si el enfiteuta no paga dentro de los treinta días siguientes a ese requerimiento, el derecho del dueño directo a pedir el comiso queda expedito, es decir, ya puede ejercer la acción de comiso sin necesidad de esperar más.
El plazo de treinta días corre desde la fecha del requerimiento judicial o notarial. Si el pago se produce dentro de ese plazo, el comiso se evita. Si no, el dueño directo puede iniciar el proceso para recuperar la finca. La norma no exige que el requerimiento sea aceptado por el enfiteuta; basta con que se haya practicado formalmente.
Cuándo se aplica
- Un enfiteuta lleva varios años sin pagar la pensión y el dueño directo quiere iniciar el comiso, pero antes debe enviarle un requerimiento notarial.
- El dueño directo presenta una demanda judicial solicitando el pago y el enfiteuta no paga dentro de los 30 días siguientes a la notificación de la demanda.
- El enfiteuta recibe un requerimiento notarial y paga la pensión atrasada dentro del plazo de 30 días, con lo que evita el comiso.
- Un dueño directo envía una carta certificada reclamando el pago, pero el enfiteuta alega que no es válida porque no es judicial ni notarial.
- El enfiteuta se niega a pagar y el dueño directo, tras el requerimiento notarial y el transcurso de 30 días sin pago, interpone la acción de comiso.
Qué no dice este artículo
- No cubre los casos de comiso por enajenación sin licencia del dueño directo (artículo 1648, segundo caso), que tiene su propio procedimiento.
- No regula qué ocurre si el enfiteuta paga después de los 30 días pero antes de que se dicte sentencia de comiso; eso depende de otros artículos como el 1650.
- No establece la cantidad exacta que debe pagar el enfiteuta para evitar el comiso; solo el plazo para pagar tras el requerimiento.
- No se aplica si el dueño directo no ha hecho ningún requerimiento formal; en ese caso no puede pedir el comiso por falta de pago.
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